別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高岡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 5-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡市清水町２丁目１６３番外
｢清水町２－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北西15m国道 水道、ガス、下水 高岡

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 高岡駅南西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣ等郊外の商業施設との比較において競争力が劣る商業地域である。当該地域に特段の変動要因はなく現
状のまま推移すると予測する。需要は弱含みであり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高岡市の商業地域全域の圏域である。主たる需要者は、県内の事業者、法人等が中心である。集客力が
ある大型ＳＣ等郊外の商業施設との比較において競争力が劣る小規模画地が多い商業地域であり、土地需要は弱含みで
あり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。中心価格帯は、土地の価格としては、規模によるばらつきがあるた
め中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において、高岡市商業地域全域の規範性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算した。近隣
地域は、賃貸需要に着目した取引が少なく、自己使用目的での取引が多いため、貸店舗・貸事務所としての収益資料の
収集には限界があり、収益価格は相対的に精度が劣る。よって、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を
重視し、収益価格は参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高岡 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     47,900 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高岡市内の商業地域は大型ＳＣ・ロードサイ
ド店舗に移行しており、中心商業地域・既成
商業地域は衰退傾向が継続している。


地域要因に変動はない。集客力がある大型Ｓ
Ｃ等郊外の商業施設との比較において競争力
が劣る小規模画地が多い商業地域であり、土
地需要は弱含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％ -0.2 ％
３　試算価格算定内訳 高岡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
２２２
-70705		 高岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
北10.5m、
二方路
商業

(100,540)
b ９２３２０
２２８
-71817		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.8m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ９２３２０
２２６
-70285		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ０２４１０
２３７
-66991		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e ０２４１０
２３７
-70531		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
南2m、角地
近商
都市機能誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,707  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  71.4]
47,291 		 100
[ 100.9]
46,869 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,900 
b (　           ) 
26,967  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  76.0]
50,436 		 100
[ 105.1]
47,989 
48,000 
c (　           ) 
35,105  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.5]
49,989 		 100
[ 104.0]
48,066 
48,100 
d (　           ) 
27,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  65.0]
53,038 		 100
[ 109.2]
48,570 
48,600 
e (　           ) 
25,887  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
30,242 		 100
[  63.2]
47,851 
47,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



高岡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,032,218 
1,202,206 
3,830,012 
3,673,920 
156,092 		 （　0.9603）
149,895 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,059,082 円　　　　（　     12,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高岡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     10.3 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ在来の商業地域であり、フロア貸しの店舗兼事務所を想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
82.0 
118.08 
2,102 
248,204 		 6.0  1,489,224 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
144.00 
85.0 
122.40 
1,760 
215,424 		 6.0  1,292,544 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
83.5 
240.48 

463,628 		 2,781,768 
0 
⑨年額支払賃料        463,628 円　×　12ヶ月　＝　       5,563,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,563,536 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       556,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,007,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,781,768 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,032,218 円　　　　（　        19,812 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０２２８
　　　　-5		 1,971  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[118.0]		 100
[ 80.0]
2,067 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,113 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,102 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０２２３
　　　　-2		 1,701  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,159 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高岡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 166,906 円  　　　        5,563,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      512,600 円  　　　　     53,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,202,206 円　（　　　　　　         4,733 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9603    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,673,920 円  
（　　　　　        14,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,032,218 円      
②総費用 1,202,206 円      
③純収益　①－② 3,830,012 円      
④建物等に帰属する純収益 3,673,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 156,092 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,895 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,059,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高岡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡市清水町二丁目１６３番
 2302000108454-0000
2 　高岡市清水町二丁目１６４番
 2302000108455-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高岡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 5-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡市清水町２丁目１６３番外
｢清水町２－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北西15m国道 水道、ガス、下水 高岡

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 高岡駅南西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域であり、当分の間ほぼ現状のまま推移すると予測する。小規模店舗や事務所が建ち並ぶ既成
商業地域であり、商況は厳しく需要が減退していることから、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の商業地域一帯であり、幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域が圏域の中心である。主たる
需要者は市内に顧客を有する地元の個人や法人の事業者である。小規模画地の多い路線商業地域で駐車場の確保が困難
であること等から、出店需要が乏しく、周辺では空地や空店舗が散見される。需要の中心となる価格帯は、規模、用途
等によりばらつきがあるため見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集、選択した取引事例から試算した実証的な価格で信頼性が高い。一方、収
益価格は画地規模が小さいことから、テナント需要が乏しく賃料が低く抑えられるため低位である。近隣地域は取引の
大半が自用目的であり、収益価格は市場の実態を的確に反映していない。したがって、地域の市場動向等を踏まえ、比
準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高岡 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     47,900 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地域は大規模店舗やロードサイド
型店舗に比重が移行しており、中心商業地域
や既成商業地域は衰退傾向が継続している。


小規模店舗や事務所が多く、駐車場の確保が
困難であること等から、大型店舗等と比較し
競争力が弱く、需要は弱含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％ -0.2 ％
３　試算価格算定内訳 高岡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
２２２
-59805		 高岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9.8m市道
、北西4m、
二方路
近商

(90,300)
b ９２３２０
２２６
-70285		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ９２３２０
２２８
-71817		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.8m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ０２４１０
２３７
-66991		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,666  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
37,687 		 100
[  79.6]
47,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,300 
b (　           ) 
35,105  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.5]
49,989 		 100
[ 104.0]
48,066 
48,100 
c (　           ) 
26,967  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  76.0]
50,436 		 100
[ 106.1]
47,536 
47,500 
d (　           ) 
27,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  65.0]
53,038 		 100
[ 110.3]
48,085 
48,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



高岡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,110,780 
1,204,812 
3,905,968 
3,748,680 
157,288 		 （　0.9733）
153,088 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,124,245 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高岡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     10.3 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、２階建の店舗兼事務所と想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 共用部分等を除いた標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
82.0 
118.08 
2,070 
244,426 		 6.0  1,466,556 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
144.00 
85.0 
122.40 
1,850 
226,440 		 6.0  1,358,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
83.5 
240.48 

470,866 		 2,825,196 
0 
⑨年額支払賃料        470,866 円　×　12ヶ月　＝　       5,650,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,650,392 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       565,039 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,085,353 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,825,196 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,110,780 円　　　　（　        20,121 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０２２６
　　　　-9		 2,293  
(   2,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,321 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０２２７
　　　　-1		 2,160  
(   2,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,846 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高岡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 169,512 円  　　　        5,650,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      512,600 円  　　　　     53,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,204,812 円　（　　　　　　         4,743 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,748,680 円  
（　　　　　        14,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,110,780 円      
②総費用 1,204,812 円      
③純収益　①－② 3,905,968 円      
④建物等に帰属する純収益 3,748,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 157,288 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          603 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,124,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高岡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡市清水町二丁目１６３番
 2302000108454-0000
2 　高岡市清水町二丁目１６４番
 2302000108455-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考