別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 高岡 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 高岡市和田１８１番１外 ②地積(㎡) 1,904  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.5:1 田 住宅地域に近接する熟成度の高い地域 西5.8m市道、南側道 水道、下水 高岡やぶなみ 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西    0 ｍ、南   60 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   36.0 ｍ、奥行　約　　   53.0 ｍ、規模　　      1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 なし 交通 施設 高岡やぶなみ北西方 350m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の 　将来予測 分譲住宅地に隣接する開発適地で、住宅地として開発が進んでいくと予測する。高岡市における周辺住宅地の需 給関係は低迷し、造成費も上昇傾向であるため、宅地見込地の需給関係も弱含み、当分この傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     15,400 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高岡市中心市街地及びその周辺住宅地の宅地見込地地域である。需要者の中心は、住宅地分譲を専門と する県内の不動産デベロッパーである。分譲住宅地に隣接する開発適地であり、住宅地としての開発が進んでいくと予 測する。高岡市における周辺住宅地の需給関係は低迷し、造成費も上昇傾向であるため、宅地見込地の需給関係も弱含 みである。開発規模等が様々なため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。控除後価格は住宅団地の 造成を想定して求めたものであり不動産デベロッパーの投資採算性を反映したものである。両価格の開差は小さいが、 市場では実証的な比準価格を指標として取引される傾向が強いことから比準価格を重視し控除後価格を参考にして、基 準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　高岡（県） 3-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     14,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100      15,400  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口は全般的に減少傾向であるため、地価 水準は下落傾向である。一部分譲地需要は安定して いるが、旧市街地の衰退傾向は引続き継続。 地域要因に特に大きな変化はない。高岡市に存在す る分譲住宅地に隣接する宅地見込地である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　   -5.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0