令和6年1月14日　提出 高岡 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -31 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市福岡町荒屋敷６４３番 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西8.1m県道 水道、下水 福岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．１ ｍ県道 交通 施設 福岡駅北西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの既成住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。居住者の高齢化が進む一方 で外部からの転入需要が乏しいことから衰退傾向が強く、地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の既成住宅地域一帯であり、福岡地区の旧街道沿いが圏域の中心である。需要者の中心は高岡市の 既成市街地に地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要者は少ない。近隣地域は旧街道沿いの古い住 宅地域であり、居住者が高齢化する一方で外部からの転入需要は乏しいことから、衰退傾向が強くなっている。需要の 中心となる価格帯は、１６０㎡程度の土地で３００万円～４００万円、新築の戸建住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である高岡市内の既成住宅地域における信頼性ある取引事例を採用して、比準価格を試算した 。一方、近隣地域は間口の狭い小規模画地に戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であることからアパート等の収益 物件の想定が困難であり、収益価格は試算し得なかった。したがって、自己使用目的での住宅地に対する需給動向を適 切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [120.9] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市は既成市街地の衰退傾向が強く、戸建 住宅地需要は市街地外縁や郊外で堅調である 。郊外では住宅団地開発が続き供給過剰感が 強くなっている。 古くからの住宅地域であり、外部からの転入 需要が乏しいことから衰退傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％