令和6年1月15日　提出 高岡 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -30 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市木津５１１番４１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 高岡駅南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 スーパーや小学校に近い一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に格別な変動はみられない。利便性の良好な 地域であるが、周辺で開発される分譲地との競合もあり、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の住宅地域一帯。需要者の中心は高岡市内の居住者又は地縁性を有する一次取得者であり圏外から の転入者も考えられる。小学校やスーパー等の商業施設への接近性に優れた地域であり、生活利便性は良好であるが、 周辺で開発される分譲地に対する競争力は劣るため、需要はやや弱含んでおり、地価は下落傾向にある。需要の中心価 格帯となる価格帯は１８０㎡程度の土地で８５０万円前後、新築の戸建住宅で２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高岡市の類似性の高い住宅地域の取引事例を収集の上、試算した実証的な価格であり規範性は高い。収益価 格は、戸建住宅が標準的使用の住宅地域に所在する上、画地規模が小さく、収益物件を想定することは困難であるため 試算しなかった。居住の快適性・利便性が重視される住宅地域では、周辺取引価格を参考に価格決定することが一般的 であるため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 75.4] [102.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の住宅地域は、中心市街地の分譲地等 の需要は安定的であるが、郊外の既成住宅地 域等においては需要は弱含んでおり、二極化 の傾向にある。 小学校や商業施設等への接近性に優れた利便 性の良好な住宅地域であるが、新規分譲地と の競合から需要はやや弱含みであり、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％