令和6年1月15日　提出 高岡 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -27 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市内免５丁目５５番３３ ｢内免５－３－６３｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と工 場が混在する地域 北東6.3m市道 水道、ガス、下水 高岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、特段地域要因に変動はない。周辺に工場等が多く、周辺の街路の状 況もやや劣ることから住宅地需要は弱く需給は弱含み。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市、隣接市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏に居住する一次取得者、買替取得者 が中心であり、外部からの転入もみられる。周辺は工場が多い環境であること、街路の状況に劣ること等より、居住環 境に優れる郊外住宅地との比較から、相対的な需要は減退、需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地に ついては７００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等より規範性のある取引事例を収集し 得た。周辺は自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、事業収支の観点から収益物件の想定が非現実的であるこ とから、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [105.6] [101.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境に優れる市街地外縁の住宅地に対す る選好度は高いが、街路条件に劣る市街地住 宅地では居住者の高齢化等により衰退傾向が みられる。 周辺街路の状況に劣る既成住宅地域であり、 郊外住宅地と比較して相対的な需要は弱く、 地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％