令和6年1月12日　提出 高岡 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -26 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市金屋町１０９番２ ｢金屋町８－１１｣ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 伝統的建造物群 (70,200) 1:3.5 工場兼住宅 Ｓ3 伝統工芸の中小工場 が多く混在する住宅 地域 南東6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 高岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前田利長が西部金屋の７人の 鋳物師を招いたことから始ま る高岡鋳物発祥の地 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 伝統的建造物群 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住工混在住宅地域であり、鋳物工場を改造して商業的利用も可能であるが、伝統的建造物群保存地区 に指定されているため土地需要が抑制されている。地価は持ち直しており、横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市既成市街地及びその外縁の住宅地域一帯。需要者は地縁を有する高岡市居住者が中心であり、特に 近隣地域は伝統的建造物群保存地区に指定されているため圏外からの需要は少ない。市況は少子高齢化による需要減と 建築費高騰により低迷している。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり、収益性より快適性を重視 した価格形成が行われている。取引の中心価格帯は土地１０００万円程度、新築戸建物件４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる既成市街地の取引事例を採用して試算を行った。収益価 格は、伝統的建造物群保存地区に指定されていることに加え、建築費高騰で建物投資に見合う賃料を徴収できないため 求めることができなかった。本件においては既成市街地の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [111.6] [104.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況は景気回復により着実に持ち直している が、既成市街地は少子高齢化による需要の減 少と建築費高騰の影響で停滞している。 市内観光スポットのひとつとして知名度が高 い地域であるが、外部からの参入者は少なく 、居住者の高齢化で地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％