令和6年1月15日　提出 高岡 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -22 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市石瀬３８５番１１ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高岡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４１年頃分譲された住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高岡駅北東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として今後も現在の住環境を維持すると推察されるが、分譲後６０年近く経過し少子高齢化と建物 の老朽化が進み需要の中心であるファミリー層を引きつける要因に乏しく地価下落は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市既成市街地外縁の住宅地域一帯。需要者は高岡市在住のファミリー層が中心であるが圏外からの参 入も認められる。市況は建築費高騰の影響と小中学校への接近性が劣ることから低迷している。取引の大部分が自用目 的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。中心価格帯は土地９００万円程度、新 築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い既成市街地外縁に所在する住宅地の取引事例を重視して試算した 。収益価格は標準地の画地条件から収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されるため求められなかった。快適性を重 視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [101.5] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況は低金利を背景に需要回復が着実に進ん でいたが、高岡市の住宅地価格は消費税が増 税された頃から供給過剰となり下落する地域 が拡大している。 地域要因に大きな変化はないが、周辺地域に おいては新規分譲住宅地開発が活発で供給過 剰傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％