令和6年1月15日　提出 高岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中田１２３０番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も残る区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、下水 戸出 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南   280 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成８年に土地区画整理事業 が完了した住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 戸出駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中田地区の中田中学校に近い住宅地域であり、当分の間ほぼ現状のまま推移すると予測する。区画整理が完了し た住環境の良好な住宅地域であり、需給はほぼ安定し、地価も横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市南部の住宅地域一帯。需要者の中心は高岡市の居住者又は地縁性を有する一次取得者又は買替取得 者であり、圏外からの転入者は少ない。中田地区は人口減少等より需要が減退しているが、近隣地域は区画整理が完了 した住環境の良好な住宅地域であり、中田地区では需要が認められるため、需給は安定している。需要の中心となる価 格帯は、標準地と同規模の土地で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高岡市南部の住宅地域の取引事例から求めた実証的な試算価格であり、信頼性が高い。標準地の周辺におい ては自用目的の取引が大半であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算しなかった。自用の戸建住宅が多 い住宅地域では居住の快適性・利便性に関する要因が重視され、価格決定に際しては取引価格を指標とするため、代表 標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [108.0] [101.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内は人口減少、少子高齢化等により需要の ある新興の住宅地域と需要が減退している既 成住宅地域の二極化が進行している。 中田地区は人口減少、少子高齢化が進行して いるが、地区内では住環境が良好であり、需 給はほぼ安定し、地価も横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％