令和6年1月15日　提出 高岡 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -15 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市下牧野字埋田３９７番５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.4m市道 水道、下水 庄川口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   190 ｍ、南   200 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 射水市新湊地区とほぼ連続し て形成されている既成住宅地 域 街 路 基準方位北、７．４ ｍ市道 交通 施設 庄川口駅南方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 牧野地区の既成住宅地域である。地域要因に格別な変動はなく今後も現状を維持すると予測する。同校区で区画 整理事業やミニ開発による分譲地供給が多い事から選好性は弱まり地価水準はやや下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は高岡市北東部郊外の住宅地及び隣接市内の住宅地の圏域。②主たる需要者は同一需給圏に地縁性を有す る個人が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。③近隣地域は自然発生的な住宅地が多く、周辺の新興住宅 団地やミニ開発分譲地と比較し選好性は劣り、有効需要は弱含みで推移している。④中心価格帯は、土地は４００万円 前後、新築戸建住宅で２８００万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅目的の取引が主であり①比準価格は規範性高い取引事例より求められ市場の実態を反映した価格である。収 益価格は戸建住宅を中心とする既成住宅地であり賃貸市場が成熟していない為適用を断念した。②唯一求められた比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [104.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は下落傾向にあるが、県全体に比べて 減少傾向はやや強い。住宅地需要は二極化し ている。 地域要因に変動は殆どない。周辺で優良宅地 供給が豊富な事から自然発生的な既成住宅地 への選好性は弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％