令和6年1月15日　提出 高岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市城東２丁目９８４番１ ｢城東２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、特段地域要因に変動はない。利便性は良好であるが、 京田、赤祖父地区の住宅地との競合から需要は弱く需給は弱含み。地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市及び隣接市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者、買替取 得者が中心であるが周辺地域からの転入も見られる。利便性の良い人気エリアであるが、近年居住環境に優れる京田、 赤祖父地区の住宅地との競合から、相対的に需要は減退しており、需給は弱含み。需要の中心となる価格帯は、土地に ついては１５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性、居住環境を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性のある取引 事例を収集し得た。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件が少なく、事業収 支の観点から賃貸建物を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [101.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境に優れる市街地外縁の住宅地に対す る選好度は高いが、街路条件に劣る市街地住 宅地では居住者の高齢化等により衰退傾向が みられる。 比較的価格水準の高い住宅地であるが、京田 、赤祖父地区の住宅地との競合から、相対的 に需要は減退しており、需給は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％