令和6年1月15日　提出 高岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市野村９３３番５５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存の中規模住宅団地 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。居住者の高齢化 の進行から、既存の住宅団地としての相対的競争力の低下があり、地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の住宅地域一円の範囲。主たる需要者は高岡市及び周辺市在住の３０～４０歳代の一次取得者層 が中心であるが、一部買い替え需要も見られる。近隣地域は比較的利便性が良好であるが、居住者の高齢化が進行して いる既存の住宅団地であることに加え、近隣地域周辺における住宅地の供給過剰の影響もあり、地価水準は依然として 弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地については６００万円前後、新築戸建で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約（地積過小）下にあって、対象標準地上に賃貸用建物の想定が非現実的であることから、収益還元法は 適用できなかった。したがって、自用目的の取引が多い取引市場の実態を反映した比準価格を基に、代表標準地の公示 価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。鑑定評価額の決定に際しては、単価と総額との関連に留 意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 97.4] [101.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口減少、少子高齢化等の進行に伴 い、住宅地需要が減少傾向にあり、地価水準 は概ね下落傾向である。 既成市街地の周辺及び郊外の新興住宅団地に 比し、熟成した住宅地域は相対的地位の低下 が見られ、依然として需要は減退傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％