令和6年1月13日　提出 富山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 64,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八日町２４３番８ ②地積 　(㎡) 1,837   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫兼事務所、営業 所等が建ち並ぶ流通 団地 西12m市道 水道、下水 南富山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   340 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山ＩＣや国道４１号に近い 工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 南富山駅南西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 富山ＩＣに近い物流関係等の工業団地である。当地域に影響を及ぼす格別の変動要因はないので今後も現状維持 と予測する。物流企業や製薬企業等を中心にして需要は旺盛であり、地価は今後も上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の工業地域。主たる需要者は物流や製薬等に係る県内外の企業である。ｅコマース等の増大を背 景にして富山ＩＣや国道４１号に近い流通業務施設地への需要が高まっていること、また地元医薬品企業等を中心にし て設備投資が続いていること等から工業地に対する需要は旺盛である。需要者の業種等が様々なため需要の中心となる 価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の倉庫等が建ち並ぶ工業団地であり自己使用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が成熟していないこと 等から試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高く、 取引において指標となっている。よって、市場性を反映した比準価格を基に類似した他の標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇 等が懸念される。地価の上昇は中心部からそ の周辺一帯により拡大しており改善が続いて いる。 工業地に対する需要増から、富山市をはじめ とする複数の市町で、工業団地の計画や開発 が進められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％