令和6年1月15日　提出 富山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 71,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋伊勢屋１８４番４ ②地積 　(㎡) 5,326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の機械、金属 加工工場が建ち並ぶ 工業団地 南10m市道 水道、下水 水橋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   390 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  76.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     5,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 水橋駅南方 700m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅への接近性に優れた中規模工場が建ち並ぶ既成工業団地であり、地域に変化はみられない。物流施設用地や工 場用地に対する宅地需要は堅調であり、立地条件も良好であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市を中心に県内の工業地域一帯である。需要者の中心は製造業を中心とする県内外の企業である。県 内の工業地は比較的安価であり、豊富な水資源、安価な電力や豊富な労働力等を有することから、競争力は相対的に優 れ、製薬関係、物流関係等からの工業用地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる特定 の価格帯は、需要者の業種、画地規模等により様々で、特定の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における信頼性の高い取引事例を収集し、試算した実証的な価格である。収益価 格については、近隣地域が自己使用の工場が大半の工業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、試算できなかった 。従って、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の工業地に関する市場動向や単価と総額との関連等にも十分留意し た結果、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業地域は、豊富な水資源、安価な電 力、豊富な労働力を有すること等から需要は 堅調であり、利便性が良好な地域では地価の 上昇も見られる。 駅への接近性に優れた工業地域であり、製造 業や物流業の工業用地需要は堅調であること から地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％