令和6年1月15日　提出 富山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市境野新６２番６ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北西11.5m市道 水道、下水 速星 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   580 ｍ、南   600 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１９年に富山市が開発し た北陸自動車道富山西ＩＣに 近接する呉羽南部企業団地 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 速星駅北西方 4.9km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 富山西ＩＣに近接する工業団地であり、未分譲区画の稼働により今後一層熟成度が高まっていくものと予測する 。立地条件に優れる中小工場地の需給は強含みで推移しており、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の工業地域一帯であり、富山市内の工業団地が圏域の中心である。需要者の中心は製造業、流通 業等の県内企業であり、県外企業の進出も見られる。ＩＣに近接する交通利便性の高い工業団地で、新幹線開業により 首都圏等の企業進出が容易となり、拠点の分散化や配送拠点の整備が進められていること等から工場地需要は高まって おり、需給は強含みで推移するものと予測する。市場の中心価格帯は、規模、用途等が様々であるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より富山市西部及び中心市街地南部郊外の工業地域を中心に価格牽連性が認め られる取引事例を収集しえたこと、自用目的の取引が中心であり需要者は現実の取引価格水準を指標とすることから、 実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、工場の賃貸市場が未成熟であることから試算しなかった。従って、需要者の 行動原理に適い信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、金融資本市場の変動等による影響 が懸念され総じて生産活動は足踏みの状態で あるが、拠点の分散化等により工場需要は強 含みである。 富山西ＩＣに近接する好立地の工業団地であ り、需給は強含みで推移している。第１期は 完売、第２期は分譲中（２５区画中残８区画 ）である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％