別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-33 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.
鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市総曲輪２丁目６番６外
｢総曲輪２－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,360)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中低層の店舗、事務
所等が見られる商業
地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 富山

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 アーケード商店街の背後にある商業地域であるが特段地域要因に変動はない。繁華性はやや劣るが周辺では駐車
場、マンション用地としての底堅い宅地需要がみられる。地価は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富山市中心市街地及びその外縁の商業地域の圏域である。主たる需要者は店舗用地の取得、資産保有目
的の地元法人、個人事業者が中心である。アーケード街背後の小規模店舗等が多い商業地域で、中心市街地という立地
条件から、用途が多様でマンション用地、駐車場用地としての需要も高く、宅地供給も少ないので周辺では高値での取
引も散見される。需給は概ね安定的で、市場での需要の中心となる価格帯は規模、用途により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 立地条件や資産性を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性のある取引事例
を収集し得た。商業収益性を重視した取引も散見されるが、景気変動により収益性のブレが大きいこと、駐車場等の低
利用地も多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。以上より、比準
価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.2]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山市のコンパクトシティ政策により駅前商
業地域に対する需要は堅調、一方、郊外型路
線商業地域では地域間競争が激しくなってい
る。

用途が多様であり、マンション用地や駐車場
用地としての需要も高い地域であり、需給は
安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２２
-59499		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
b ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ０２４１０
１３６
-70211		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東22m市道、
北西22m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
d ０２４１０
１２６
-66637		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
e ９２３２０
１２３
-71469		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,651 		 100
[ 105.9]
204,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
348,203 		 100
[ 167.6]
207,758 
208,000 
c (　           ) 
130,047  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
134,082 		 100
[  68.8]
194,887 
195,000 
d (　           ) 
125,014  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
137,793 		 100
[  72.8]
189,276 
189,000 
e (　           ) 
304,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
366,305 		 100
[ 174.6]
209,797 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    197,000 円／㎡]  



富山 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,497,363 
2,243,063 
7,254,300 
6,156,540 
1,097,760 		 （　0.9733）
1,068,450 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,805,102 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層の店舗兼事務所 147.74 Ｓ3 443.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   360 ％   198 ㎡     10.9 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路背後の商業地域で３階建の店舗兼事務所とした。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 内部階段等を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.74 
92.0 
135.92 
2,687 
365,217 		 6.0  2,191,302 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
147.74 
92.0 
135.92 
2,150 
292,228 		 6.0  1,753,368 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
147.74 
92.0 
135.92 
1,747 
237,452 		 6.0  1,424,712 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
443.22 
92.0 
407.76 

894,897 		 5,369,382 
0 
⑨年額支払賃料        894,897 円　×　12ヶ月　＝　      10,738,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     407.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,738,764 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,288,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,450,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,369,382 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,251 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,497,363 円　　　　（　        47,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３０
　　　　-9		 2,180  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]
2,656 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,687 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１２７
　　　　-8		 2,250  
(   2,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,729 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 526,200 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 322,163 円  　　　       10,738,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      324,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      894,500 円  　　　　     87,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,243,063 円　（　　　　　　        11,329 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     443.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,156,540 円  
（　　　　　        31,094 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,497,363 円      
②総費用 2,243,063 円      
③純収益　①－② 7,254,300 円      
④建物等に帰属する純収益 6,156,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,097,760 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,068,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,805,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市総曲輪二丁目６番６
 2300000170103-0000
2 　富山市総曲輪二丁目６番７
 2300000170104-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-33 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.
鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市総曲輪２丁目６番６外
｢総曲輪２－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,360)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中低層の店舗、事務
所等が見られる商業
地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 富山

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部背後における既
存の商業地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 総曲輪商店街背後の商業地域であり、地域内に格別な変動は認められない。店舗、事務所のほか駐車場等として
の需要も考えられ、需要は安定的であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地の商業地域一帯。需要者の中心は店舗又は事務所としての利用を目的とした法人や個人
事業者である。総曲輪商店街背後の店舗、事務所のほか駐車場もみられる地域である。様々な用途での利用が考えられ
ることや周辺地域における再開発事業による繁華性の向上が期待されること等から需要は安定的であり、地価は横ばい
傾向にある。取引される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は富山市中心市街地の類似性の高い商業地域における取引事例より試算した実証的な試算価格であり規範性は
高い。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められた
。よって、現実の不動産市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を重視し、信頼性が相対的やや劣ると思料される
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.3]		 [100.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺の商業地域は路面電車や市道の南
北接続事業等により需要は堅調であるが、総
曲輪エリアはマンション開発はみられるが、
商況は停滞傾向。

様々な用途での利用が考えられ、周辺地域で
再開発事業が進み、繁華性の向上が期待され
ることから地価は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ０２４１０
１２２
-59391		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c ０２４１０
１２６
-66637		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
d ０２４１０
１３６
-70211		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東22m市道、
北西22m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
348,203 		 100
[ 167.6]
207,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
112,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
167,344 		 100
[  85.1]
196,644 
197,000 
c (　           ) 
125,014  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
137,793 		 100
[  69.9]
197,129 
197,000 
d (　           ) 
130,047  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
134,082 		 100
[  71.0]
188,848 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    197,000 円／㎡]  



富山 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,581,024 
2,245,901 
7,335,123 
6,156,540 
1,178,583 		 （　0.9733）
1,147,115 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     23,410,510 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層の店舗兼事務所 178.00 Ｓ3 443.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   360 ％   198 ㎡     10.9 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 既成市街地中心部の背後に位置する商業地域で、３階建店舗兼事務所を最有効使用と判定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 内階段等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.74 
92.0 
135.92 
2,711 
368,479 		 6.0  2,210,874 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
147.74 
92.0 
135.92 
2,169 
294,810 		 6.0  1,768,860 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
147.74 
92.0 
135.92 
1,762 
239,491 		 6.0  1,436,946 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
443.22 
92.0 
407.76 

902,780 		 5,416,680 
0 
⑨年額支払賃料        902,780 円　×　12ヶ月　＝　      10,833,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     407.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,833,360 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,300,003 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,533,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,416,680 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,667 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,581,024 円　　　　（　        48,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３８
　　　　-4		 1,681  
(   1,681) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 61.0]		 100
[100.0]
2,728 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,725 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,711 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１２４
　　　　-3		 2,558  
(   2,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,721 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 526,200 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 325,001 円  　　　       10,833,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      324,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      894,500 円  　　　　     87,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,245,901 円　（　　　　　　        11,343 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     443.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,156,540 円  
（　　　　　        31,094 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,581,024 円      
②総費用 2,245,901 円      
③純収益　①－② 7,335,123 円      
④建物等に帰属する純収益 6,156,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,178,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,147,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,410,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市総曲輪二丁目６番６
 2300000170103-0000
2 　富山市総曲輪二丁目６番７
 2300000170104-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考