別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-30 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.
鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市南新町４番５
｢南新町４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗兼住宅、一般住
宅等が混在する既成
商業地域		 北15m市道 水道、ガス、下水 富山

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

2.2km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の商住混在地域であるが、特段地域要因に変動はみられない。繁華性に劣るが住宅用途としての宅地
需要が高いことや相対的な割安感から需給は強含み。地価は緩やかに上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地及びその周辺部の商業地域、商住混在地域の圏域である。需要者は県内の地元法人、個人事業
者が中心である。周辺は住宅系用途もみられる商住混在地域であり、商業地としては車両通行量、店舗連たん性及び繁
華性に劣るが、中心市街地の立地条件としては相対的な割安感が生じており、住宅系用途としての宅地需要は底堅く需
給は強含みで推移している。市場での需要の中心価格帯は、規模等により様々であり見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 立地条件を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性のある取引事例を収集し
得た。商業収益性を重視した投資目的の取引も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから
、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 79,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山市のコンパクトシティ政策により駅前商
業地域に対する需要は堅調、一方、郊外型路
線商業地域では地域間競争が激しくなってい
る。

車両通行量、繁華性は劣るものの中心市街地
としての立地条件から相対的な割安感もあり
宅地需要は堅調、需給は強含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３３
-59412		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
東6m、二方路
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
b ０２４１０
１３７
-66576		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ０２４１０
１２７
-66285		 富山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
東6m、角地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ０２４１０
１３０
-70130		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
西4m、角地
商業

(90,500)
e ０２４１０
１３３
-73916		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.8]
67,530 		 100
[  85.2]
79,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,300 
b (　           ) 
66,619  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
71,060 		 100
[  91.4]
77,746 
77,700 
c (　           ) 
62,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
72,095 		 100
[  89.8]
80,284 
80,300 
d (　           ) 
69,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
71,877 		 100
[  88.2]
81,493 
81,500 
e (　           ) 
102,718  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,437 		 100
[ 125.9]
82,158 
82,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



富山 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,452,280 
2,029,004 
6,423,276 
5,819,580 
603,696 		 （　0.9733）
587,577 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,991,367 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所 214.00 Ｓ2 428.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   367 ㎡     15.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の実情を考慮して、１階店舗、２階事務所を想定した。 ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 内階段等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
214.00 
96.0 
205.44 
2,040 
419,098 		 6.0  2,514,588 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
214.00 
93.0 
199.02 
1,632 
324,801 		 6.0  1,948,806 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.00 
94.5 
404.46 

743,899 		 4,463,394 
0 
⑨年額支払賃料        743,899 円　×　12ヶ月　＝　       8,926,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     404.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,926,788 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       934,679 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,412,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,463,394 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,171 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,452,280 円　　　　（　        23,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１２５
　　　　-10		 2,260  
(   2,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,032 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１２７
　　　　-7		 2,438  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,073 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 497,400 円  　　　　     82,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 280,404 円  　　　        9,346,788　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      845,500 円  　　　　     82,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,900 円  　　　　     82,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,900 円  　　　　     82,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,029,004 円　（　　　　　　         5,529 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,819,580 円  
（　　　　　        15,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,452,280 円      
②総費用 2,029,004 円      
③純収益　①－② 6,423,276 円      
④建物等に帰属する純収益 5,819,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 603,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 587,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,991,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市南新町４番５
 2300000334657-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-30 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.
鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市南新町４番５
｢南新町４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗兼住宅、一般住
宅等が混在する既成
商業地域		 北15m市道 水道、ガス、下水 富山

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 富山駅

2.2km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼住宅、一般住宅等が混在して建ち並ぶ商住混在地域であり、地域に格別な変動はみられない。商業繁華性
はやや低いが、市街地中心部への接近性に優れ、住宅地需要も考えられ、地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地及びその周辺部の商業地域一帯。需要者の中心は店舗又は事務所としての利用を目的と
した法人や個人事業者。近隣地域は店舗併用住宅、一般住宅等が混在して建ち並ぶ商住混在地域である。商業繁華性は
低く、店舗の新規出店に伴う需要は弱いが、中心部への接近性に優れることから住宅地としての需要は根強く、地価は
強含みである。取引される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は富山市中心市街地の類似性の高い商業地域における取引事例より試算した実証的な試算価格であり規範性は
高い。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められた
。比準価格は不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格であり、収益価格よりも信頼性は相対的に高いと思料され
るため、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 79,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺の商業地域は路面電車や市道の南
北接続事業等により需要は堅調であるが、総
曲輪エリアはマンション開発はみられるが、
商況は停滞傾向。

商住混在地域であり、繁華性は低いが、中心
部や小学校への接近性に優れ、住宅地需要も
考えられるため、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２６
-66597		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
b ０２４１０
１３０
-70418		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
c ０２４１０
１３０
-70130		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
西4m、角地
商業

(90,500)
d ０２４１０
１３４
-71452		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m県道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,198 		 100
[ 115.2]
80,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,000 
b (　           ) 
36,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[  61.2]
86,024 		 100
[ 108.0]
79,652 
79,700 
c (　           ) 
69,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
71,877 		 100
[  90.2]
79,686 
79,700 
d (　           ) 
48,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
51,496 		 100
[  68.9]
74,740 
74,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



富山 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,535,823 
2,067,375 
6,468,448 
5,938,920 
529,528 		 （　0.9733）
515,390 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,518,163 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所 214.00 Ｓ2 428.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   367 ㎡     15.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の店舗兼事務所ビル等がみられる商住混在地域であり、１階が店舗、２階が事務所の店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
214.00 
96.0 
205.44 
2,061 
423,412 		 6.0  2,540,472 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
214.00 
93.0 
199.02 
1,649 
328,184 		 6.0  1,969,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.00 
94.5 
404.46 

751,596 		 4,509,576 
0 
⑨年額支払賃料        751,596 円　×　12ヶ月　＝　       9,019,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     404.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるものとして計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,019,152 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       943,915 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,495,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,509,576 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,535,823 円　　　　（　        23,258 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３８
　　　　-4		 1,681  
(   1,681) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,071 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,061 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１２２
　　　　-7		 2,206  
(   2,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,062 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 507,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 283,175 円  　　　        9,439,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      862,900 円  　　　　     84,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,067,375 円　（　　　　　　         5,633 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,938,920 円  
（　　　　　        16,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,535,823 円      
②総費用 2,067,375 円      
③純収益　①－② 6,468,448 円      
④建物等に帰属する純収益 5,938,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 529,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 515,390 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,518,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市南新町４番５
 2300000334657-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考