別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-21 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.
鑑定評価額 48,800,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市桜木町８番３０
｢桜木町８－８｣		 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,480)

2:1		 店舗

ＲＣ5		 中層の飲食店ビルが
多い商業地域
 東8m市道 水道、ガス、下水 富山

940m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

940m		 法令

規制		 商業
(90,480)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺で撤退したホテル敷地を含めた市街地再開発事業が計画されているが、現在は既存の建物のままである。近
隣地域の繁華性について回復の兆しが見られるが、やや時期尚早であり当分の間現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市内の商業地域一円の範囲。需要者は店舗等の利用を目的とした地元不動産業者や県内資本の投資家
が中心である。築古の飲食店舗ビルが建ち並ぶ歓楽街で、市街地再開発事業の進捗状況、飲食店舗の商況が回復してい
ないことを勘案すると不動産需要は弱含みのままで地価は下落基調が継続している。需要の中心となる価格帯は、業種
や規模等によりばらつきがある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の商業地域の直近の取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益価格は賃料及び想定建物の設定如
何により変動し、やや流動的な面がある。したがって市場価格を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討及び直近の県内経済状況等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.6]		 [100.0]
100		 182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺の再開発ビル、公共施設の整備は
進んでいる。総曲輪、中央通り周辺の商業地
域は賃貸市場が厳しい状況が継続している。


築古の飲食店舗ビルが多く建ち並ぶ歓楽街で
ある。撤退したホテル部分を含む市街地再開
発事業の進捗に期待する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２２
-59391		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ０２４１０
１２６
-66637		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
c ０２４１０
１２５
-70336		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ０２４１０
１３０
-73347		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東27m市道、
南東5m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
e ０２４１０
１３６
-66622		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
167,344 		 100
[  93.8]
178,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
125,014  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
137,793 		 100
[  75.7]
182,025 
182,000 
c (　           ) 
123,339  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
128,934 		 100
[  69.6]
185,250 
185,000 
d (　           ) 
170,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
166,713 		 100
[  90.6]
184,010 
184,000 
e (　           ) 
179,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,737 		 100
[ 107.6]
183,770 
184,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



富山 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,762,182 
4,328,142 
13,434,040 
12,521,600 
912,440 		 （　0.9506）
867,365 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     17,701,327 円　　　　（　     66,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 210.00 Ｓ4 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   480 ％   268 ㎡     22.4 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階店舗（各フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種同規模では標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
3,284 
586,194 		 6.0  3,517,164 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
2,600 
464,100 		 6.0  2,784,600 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
2,000 
357,000 		 6.0  2,142,000 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
1,600 
285,600 		 6.0  1,713,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
85.0 
714.00 

1,692,894 		 10,157,364 
0 
⑨年額支払賃料      1,692,894 円　×　12ヶ月　＝　      20,314,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるものとして計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,314,728 円　　×　　  13.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,640,915 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,673,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,157,364 円　×　　  87.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,762,182 円　　　　（　        66,277 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３４
　　　　-8		 3,487  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,452 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,284 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３６
　　　　-7		 2,890  
(   2,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]
3,277 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,092,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 609,442 円  　　　       20,314,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      406,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,856,400 円  　　　　    182,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,328,142 円　（　　　　　　        16,150 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,521,600 円  
（　　　　　        46,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,762,182 円      
②総費用 4,328,142 円      
③純収益　①－② 13,434,040 円      
④建物等に帰属する純収益 12,521,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 912,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 867,365 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,701,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市桜木町８番３０
 2300000162951-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
富山 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-21 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.
鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市桜木町８番３０
｢桜木町８－８｣		 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,480)

2:1		 店舗

ＲＣ5		 中層の飲食店ビルが
多い商業地域
 東8m市道 水道、ガス、下水 富山

940m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

940m		 法令

規制		 商業
(90,480)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの歓楽街で、格別の変動要因はなく、今後も現状維持と予測する。富山駅周辺に客足や商業中心がシフ
トし、飲食店の商況も回復途上のため需給は緩和傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に富山市中心市街地の商業地域である。主な需要者は県内の法人又は事業者等を中心に、不動産業者等
も想定される。旧来からの歓楽街で、集客力のあったホテルの閉館後に落ち込んだ客足は近年回復しつつあるが、空き
店舗も見られる。富山駅周辺に客足や商業中心がシフトし、飲食店の商況も回復途上にあるため需要は弱含みで、需給
は緩和傾向にある。商業地の取引価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は富山市中心市街地の商業地の事例を採用して試算した。収益価格は建築費の上昇や投資額に見合う賃料水準
が形成されていないこと等から低位に求められた。主な需要者は自用目的の県内の法人又は事業者等が中心で、比準価
格を重視した取引を行う傾向にあるため、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.6]		 [100.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直している。富山市の人口は
減少傾向が続いている。市内の不動産市場は
旧町村部で弱含んでいるものの全体的には回
復傾向にある。

格別の変動要因はない。旧来からの歓楽街で
、富山駅周辺に客足や商業中心がシフトし、
飲食店の商況も回復途上のため、需要は弱含
みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３２０
１２７
-71506		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,591)
b ０２４１０
１２６
-66637		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,270)
c ０２４１０
１２６
-66597		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
d ０２４１０
１２２
-59499		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
189,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
234,137 		 100
[ 124.4]
188,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
125,014  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
137,793 		 100
[  79.3]
173,762 
174,000 
c (　           ) 
90,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,198 		 100
[  53.1]
173,631 
174,000 
d (　           ) 
216,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,651 		 100
[ 115.8]
187,091 
187,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



富山 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,793,962 
4,319,994 
13,473,968 
12,521,600 
952,368 		 （　0.9506）
905,321 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,475,939 円　　　　（　     68,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 210.00 Ｓ4 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   480 ％   268 ㎡     22.4 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階は店舗で、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の標準を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
3,184 
568,344 		 6.0  3,410,064 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
2,547 
454,640 		 6.0  2,727,840 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
2,070 
369,495 		 6.0  2,216,970 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
210.00 
85.0 
178.50 
1,592 
284,172 		 6.0  1,705,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
85.0 
714.00 

1,676,651 		 10,059,906 
0 
⑨年額支払賃料      1,676,651 円　×　12ヶ月　＝　      20,119,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるものとして計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,119,812 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,414,377 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,705,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,059,906 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,527 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,793,962 円　　　　（　        66,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３４
　　　　-8		 3,487  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,002 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,184 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３４
　　　　-10		 2,519  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 70.0]
3,427 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,092,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 603,594 円  　　　       20,119,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      404,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,856,400 円  　　　　    182,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,319,994 円　（　　　　　　        16,119 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,521,600 円  
（　　　　　        46,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,793,962 円      
②総費用 4,319,994 円      
③純収益　①－② 13,473,968 円      
④建物等に帰属する純収益 12,521,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 952,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 905,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,378 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,475,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市桜木町８番３０
 2300000162951-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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