鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
富山 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-20

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　竹田　達矢

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市北新町１丁目２番３８外｢北新町１－２－３４｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	西26m県道	水道、ガス、下水	富山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ県道

交通

施設

富山駅南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに小規模画地が並ぶ市街地商住混在地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。背
後の住宅地に対して割安感が出ていることから、地価水準は今後も若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山駅周辺から外延的に広がる既成市街地の商住混在地域。需要者は市街地において店舗等の立地を考え
る地元事業者が中心である。近隣地域は小規模画地に店舗や戸建住宅が建ち並ぶ既成の商住混在地域で、繁華性が低い
ことから商業地域としての発展性は減退しているが、背後の住宅地域に対して割安感が強くなっており、地価水準は上
昇傾向にある。需要の中心となる土地の価格帯は、規模によってまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域である富山市街地中心部外縁の幹線道路沿い地域における取引事例を採用して比準価格を試算
した。また、対象標準地上に最有効使用と判定される低層店舗を想定して収益価格を試算したが、テナント床の供給過
剰感が強く賃料水準が抑制されているため収益価格も低位に査定されている。したがって、収益価格は参考に留め、自
己使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富山 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     85,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

整備事業や商業施設新規立地により富山駅周
辺を中心に地価水準の上昇が続いているが、
商店街や旧町部の古い商業地域では衰退傾向
が強まっている。

小規模画地が中心のため商業地需要は乏しい
が、住宅地需要が下支えをして需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

富山 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２４１０１３０ -73244	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西26m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	０２４１０１３７ -66576	富山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、南東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	０２４１０１２６ -66675	富山市		更地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	０２４１０１２５ -71633	富山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、中間画地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
e	０２４１０１３３ -73916	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,736	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,371	100 [ 100.0]	91,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,400
b	(　 ) 66,619	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	74,779	100 [ 93.5]	79,978		80,000
c	(　 ) 58,824	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,412	100 [ 70.1]	84,753		84,800
d	(　 ) 96,704	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,058	100 [ 120.8]	81,174		81,200
e	(　 ) 102,718	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	106,636	100 [ 118.4]	90,064		90,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

富山 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,504,910	367,439	1,137,471	777,440	360,031	（　0.9603） 345,738	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,055,878 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	66.00	Ｓ1	66.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	157 ㎡	11.8 m x 13.3 m	前面道路：県道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建の店舗（６６㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.00	100.0	66.00	2,106	138,996	3.0	416,988
							0.0	0
～

～

～

～

計		66.00	100.0	66.00		138,996		416,988
								0

⑨年額支払賃料	138,996 円　×　12ヶ月　＝　 1,667,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 66.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,667,952 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,501,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	416,988 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,504,910 円　　　　（　 9,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３０　　　　-9	2,180 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,111 円/㎡　月額支払賃料（　 2,106 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３４　　　　-13	1,980 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,800 円	11,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	50,039 円	1,667,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,200 円	11,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	11,300 円	11,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,300 円	11,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,439 円　（　　　　　　 2,340 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9603

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,300,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 66.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	777,440 円（　　　　　 4,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,504,910 円
②総費用	367,439 円
③純収益　①－②	1,137,471 円
④建物等に帰属する純収益	777,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,055,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富山 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富山市北新町一丁目２番３８	2300000077949-0000
2	富山市北新町一丁目２番３９	2300000077950-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
富山 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-20

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　藤岡　隆徳

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市北新町１丁目２番３８外｢北新町１－２－３４｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	西26m県道	水道、ガス、下水	富山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２６ｍ県道

交通

施設

富山駅南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、店舗併用住宅等が建並ぶ幹線道路沿いの商業地域。当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推
移すると予測。背後住宅地、周辺商業地と比べ価格割安感があり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富山市の商業地域全域の圏域である。主たる需要者は、店舗等を経営する県内の中小事業者が中心であ
る。小規模店舗、店舗併用住宅等が建並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、画地規模が小さい商業地域であるが、背後
住宅地、周辺商業地と比べ価格割安感があるため、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。中心価格帯は、土地価
格として、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において、富山市の商業地域全域の規範性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算した。近
隣地域は、賃貸需要に着目した取引が少なく、自己使用目的での取引が多いため、貸店舗・貸事務所としての収益資料
の収集には限界があり、収益価格は相対的に精度が劣る。よって、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格
を重視し、収益価格は参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山駅周辺の富山市による周辺整備・路線商
業地の商業施設集積等により当該地域の需要
は一定程度あるが、郊外既存商店街は需要低
迷が続いている。

地域要因に変動はない。店舗併用住宅等が建
並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、背後住
宅地、周辺商業地と比べ価格割安感がある地
域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

富山 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２４１０１３６ -66357	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
b	０２４１０１３７ -66578	富山市		建付地	（　）	不整形	北25m国道、西6m、南東5m、三方路		近商高度3種最高31m (100,300)
c	９２３２０１２７ -76168	富山市		更地	（　）	不整形	東20m県道、南6m、北6m、三方路		１住居高度2種最高25m (70,200)
d	９２３２０１３３ -69944	富山市		更地	（　）	長方形	東20m県道、北6.5m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,897	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	97,711	100 [ 99.4]	98,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,300
b	(　 ) 70,383	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	79,605	100 [ 94.1]	84,596		84,600
c	(　 ) 46,402	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.5]	53,879	100 [ 63.6]	84,715		84,700
d	(　 ) 55,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,745	100 [ 61.8]	86,966		87,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

富山 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,490,618	364,263	1,126,355	777,440	348,915	（　0.9603） 335,063	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,838,020 円　　　　（　 43,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	66.00	Ｓ1	66.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	157 ㎡	11.8 m x 13.5 m	前面道路：県道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	66.00	100.0	66.00	2,086	137,676	3.0	413,028
							0.0	0
～

～

～

～

計		66.00	100.0	66.00		137,676		413,028
								0

⑨年額支払賃料	137,676 円　×　12ヶ月　＝　 1,652,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 66.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,652,112 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,486,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	413,028 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,490,618 円　　　　（　 9,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３８　　　　-5	1,802 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,091 円/㎡　月額支払賃料（　 2,086 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３０　　　　-9	2,180 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,180
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,800 円	11,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	49,563 円	1,652,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,200 円	11,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	11,300 円	11,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,300 円	11,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 364,263 円　（　　　　　　 2,320 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9603

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,300,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 66.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	777,440 円（　　　　　 4,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,490,618 円
②総費用	364,263 円
③純収益　①－②	1,126,355 円
④建物等に帰属する純収益	777,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,838,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富山 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富山市北新町一丁目２番３８	2300000077949-0000
2	富山市北新町一丁目２番３９	2300000077950-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考