別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
富山 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-18 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市桜町１丁目３番４外
｢桜町１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 401  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.5		 旅館兼店舗

ＲＣ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北東34m県道 水道、ガス、下水 富山

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３４ｍ県道 交通

施設		 富山駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 富山駅周辺一帯は再開発事業等により店舗・ホテル等が整備されたことで繁華性が増大し、今後も発展が見込ま
れること等から需要は堅調である。このため地価は上昇しており、この傾向は今後も続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市の中心部及びその周辺の商業地域。需要者は店舗・事務所利用を目的とした事業者であるが駐車場
利用を目的とした需要も見られる。駅前及びその周辺一帯は再開発事業等により店舗・ホテル等が整備されたことで人
通りが多くなり繁華性が増大している。周辺でホテルの出店計画等もあり今後も発展が見込まれるため需要は堅調であ
る。出店規模が様々なことから需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に取引された不動産情報を基に試算しているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は土地価格に見
合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められた。不動産市場においては市場の
動向を反映した実証的な比準価格を指標として取引が行われていること等から、比準価格を重視し収益価格を参考にし
て、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    555,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [ 97.0]
100		 567,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇
等が懸念される。地価の上昇は中心部からそ
の周辺一帯により拡大しており改善が続いて
いる。

標準地の周辺でホテルの建設を目的とした事
業計画が進められている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ９２３２０
１２３
-71469		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
c ０２４１０
１３４
-66211		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ９２３２０
１２７
-71506		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,591)
e ０２４１０
１２２
-59499		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
347,188 		 100
[  79.4]
437,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
304,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
345,955 		 100
[  77.6]
445,818 
432,000 
c (　           ) 
199,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  99.9]
288,895 		 100
[  64.3]
449,292 
436,000 
d (　           ) 
189,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
236,244 		 100
[  53.2]
444,068 
431,000 
e (　           ) 
216,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,651 		 100
[  50.7]
427,320 
415,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    426,000 円／㎡]  



富山 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,385,463 
8,959,782 
28,425,681 
23,942,400 
4,483,281 		 （　0.9506）
4,261,807 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     86,975,653 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 317.00 Ｓ5 1,585.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   401 ㎡     16.2 m x   26.9 m  前面道路：県道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗：フロア貸し、３～５階事務所：個別貸し ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的なため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
317.00 
80.0 
253.60 
3,557 
902,055 		 6.0  5,412,330 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
317.00 
80.0 
253.60 
2,885 
731,636 		 6.0  4,389,816 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
317.00 
80.0 
253.60 
2,380 
603,568 		 6.0  3,621,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,585.00 
80.0 
1,268.00 

3,444,395 		 20,666,370 
0 
⑨年額支払賃料      3,444,395 円　×　12ヶ月　＝　      41,332,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,332,740 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,133,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,199,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,666,370 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,385,463 円　　　　（　        93,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３０
　　　　-8		 2,531  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 70.0]
3,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,575 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,557 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３６
　　　　-9		 2,040  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]
3,395 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,088,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,239,982 円  　　　       41,332,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,386,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,549,600 円  　　　　    348,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,959,782 円　（　　　　　　        22,344 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 348,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   1,585.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,942,400 円  
（　　　　　        59,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,385,463 円      
②総費用 8,959,782 円      
③純収益　①－② 28,425,681 円      
④建物等に帰属する純収益 23,942,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,483,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,261,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,975,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市桜町一丁目３番４
 2300000133504-0000
2 　富山市桜町一丁目３番２９
 2300000133527-0000
3 　富山市桜町一丁目３番３０
 2300000133528-0000
4 　富山市桜町一丁目３番３７
 2300001153726-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
富山 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-18 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市桜町１丁目３番４外
｢桜町１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 401  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.5		 旅館兼店舗

ＲＣ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北東34m県道 水道、ガス、下水 富山

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 富山駅に近接する商業地域で
あり、店舗、事務所、駐車場
等が混在		 街

路		 ３４ｍ県道 交通

施設		 富山駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 平成３０年の再開発商業施設開業及び大手ビジネスホテルの進出で富山駅からの連たん性が高まり、飲食店の需
要が底堅いため地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心商業地域一帯。需要は地元企業並びに投資家が中心で富山駅周辺において県外企業の参入もあ
る。市況は小売業が郊外型店舗及びインターネット通販との競合で低迷している。飲食店及びホテル業は富山駅及び総
曲輪周辺で回復が見られる。その他の地域は駐車場及び居住目的の需要があり堅調。地価は富山駅周辺が上昇、アーケ
ード街が下落、その他が微増と用途により傾向が異なる。土地の中心価格帯は規模の開差が大きく特定できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる富山市中心商業地の取引事例を採用して試算を行った。
収益価格は、建築費高騰で建物投資に見合う賃料が徴収できないため低位に求められた。本件においては中心商業地の
実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    555,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 [ 97.0]
100		 414,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺は新幹線開業後も連続立体化事業
等インフラ整備が進み環境が向上し、飲食店
、ホテル、マンション立地可能な地域の需要
が高まっている。

富山駅とオフィス街の間に存し、飲食店及び
ホテル立地可能な地域であり需要が堅調で、
県外資本による開発計画もあり発展的推移が
見込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３４
-66211		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ０２４１０
１２２
-59499		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ９２３２０
１２３
-71469		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[  99.9]
337,044 		 100
[  77.7]
433,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
216,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,651 		 100
[  50.7]
427,320 
415,000 
c (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
348,203 		 100
[  78.4]
444,136 
431,000 
d (　           ) 
304,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
366,305 		 100
[  82.5]
444,006 
431,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    425,000 円／㎡]  



富山 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,424,006 
8,924,661 
28,499,345 
23,804,800 
4,694,545 		 （　0.9506）
4,462,634 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     91,074,163 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 317.00 Ｓ5 1,585.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   401 ㎡     16.2 m x   26.9 m  前面道路：県道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 富山駅南口の飲食店街に存することから中層店舗兼事務所と想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 階段室、エレベーターホール
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
317.00 
80.0 
253.60 
3,396 
861,226 		 6.0  5,167,356 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗兼事務所
317.00 
80.0 
253.60 
2,700 
684,720 		 6.0  4,108,320 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗兼事務所
317.00 
80.0 
253.60 
2,500 
634,000 		 6.0  3,804,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,585.00 
80.0 
1,268.00 

3,447,946 		 20,687,676 
0 
⑨年額支払賃料      3,447,946 円　×　12ヶ月　＝　      41,375,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,375,352 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,137,535 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,237,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,687,676 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,424,006 円　　　　（　        93,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３４
　　　　-8		 3,487  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,496 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,413 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,396 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３０
　　　　-8		 2,531  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
3,330 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,076,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,241,261 円  　　　       41,375,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,386,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,529,200 円  　　　　    346,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,924,661 円　（　　　　　　        22,256 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,585.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,804,800 円  
（　　　　　        59,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,424,006 円      
②総費用 8,924,661 円      
③純収益　①－② 28,499,345 円      
④建物等に帰属する純収益 23,804,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,694,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,462,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,074,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市桜町一丁目３番４
 2300000133504-0000
2 　富山市桜町一丁目３番２９
 2300000133527-0000
3 　富山市桜町一丁目３番３０
 2300000133528-0000
4 　富山市桜町一丁目３番３７
 2300001153726-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考