別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-13 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.
鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市西荒屋５４６番１外
 ②地積
　(㎡)		 623  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

2:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、店舗、住宅
等の混在する県道沿
いの地域		 東16.2m県道 水道、下水 南富山

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．２ｍ県道 交通

施設		 南富山駅南西方

3.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 富山市郊外の路線商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。空港や幹線道路へのアクセスが
良好であり、店舗、事務所や物流施設用地としての需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 平家建の店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地周辺及び外縁部の幹線道路や準幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域である。需要者は自
己用店舗又は事務所としての利用を目的とする富山市内に拠点を持つ県内事業者や個人事業者である。富山市郊外の路
線商業地域であり、空港や幹線道路へのアクセスが良好なため、店舗、事務所や物流施設用地としての需要が底堅いこ
とから、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、郊外の路線商業地域における貸店
舗等の賃貸事例が乏しく、賃料水準の把握が困難な面があるうえ、近年の大幅な建築費の上昇等により、収益価格の信
頼性は劣る。したがって、地域の実情に鑑み、収益価格を参考程度に留め、市場性を反映した比準価格を中心にして、
代表標準地との検討及び最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[102.0]		 100
[160.8]		 [100.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅用地に転換できる商業地域や希少性のあ
る商業地域の需要は安定している一方、その
他の既成商業地域における需要は弱含んでい
る。

富山市郊外の路線商業地域であり、空港や幹
線道路へのアクセスが良好なことから、店舗
、事務所や物流施設用地としての需要が底堅
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３４
-70216		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b ９２３２０
１３２
-71258		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20m県道、
北8m、角地
準工
高度1種最高20m
特別用途地区
(55,142)
c ９２３２０
１３０
-70901		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ０２４１０
１３８
-70096		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m県道、
南6.8m、西5m、
三方路
準工
高度1種最高20m
特別用途地区
(70,200)
e ０２４１０
１３４
-73867		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,721 		 100
[ 105.0]
32,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,100 
b (　           ) 
36,428  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
36,829 		 100
[ 120.6]
30,538 
30,500 
c (　           ) 
30,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,484 		 100
[  96.4]
31,622 
31,600 
d (　           ) 
28,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.9]
41,198 		 100
[ 135.7]
30,360 
30,400 
e (　           ) 
30,690  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
31,672 		 100
[ 103.4]
30,631 
30,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,500 円／㎡]  



富山 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,743,251 
1,123,386 
3,619,865 
3,095,820 
524,045 		 （　0.9733）
510,053 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,409,245 円　　　　（　     16,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 252.00 Ｓ1 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   623 ㎡     36.4 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  16.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の状況から、平家建の店舗と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
252.00 
100.0 
252.00 
1,592 
401,184 		 6.0  2,407,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
100.0 
252.00 

401,184 		 2,407,104 
0 
⑨年額支払賃料        401,184 円　×　12ヶ月　＝　       4,814,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,814,208 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       524,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,721,587 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,407,104 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,664 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,743,251 円　　　　（　         7,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１２９
　　　　-8		 1,830  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,525 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,592 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３４
　　　　-11		 1,875  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,786 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,600 円  　　　　     44,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 157,386 円  　　　        5,246,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      449,800 円  　　　　     44,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,123,386 円　（　　　　　　         1,803 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,095,820 円  
（　　　　　         4,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,743,251 円      
②総費用 1,123,386 円      
③純収益　①－② 3,619,865 円      
④建物等に帰属する純収益 3,095,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 524,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 510,053 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          819 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,409,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市西荒屋５４６番１
 2307000233692-0000
2 　富山市西荒屋５４７番１
 2307000233694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
富山 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-13 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市西荒屋５４６番１外
 ②地積
　(㎡)		 623  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

2:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、店舗、住宅
等の混在する県道沿
いの地域		 東16.2m県道 水道、下水 南富山

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺に富山空港や富山刑務所
が立地する地域		 街

路		 １６．２ｍ県道 交通

施設		 南富山駅南西方

3.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の低い郊外の商業地域である。当地域に格別の変動要因はなく今後も現状維持と予測する。周辺で住宅開
発が進み背後人口が増加していること等から需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外で幹線・準幹線沿いの商業地域や商住混在地域。需要者の中心は自己の店舗や事務所等として
利用することを目的とした市内の個人事業者や法人企業である。周辺には富山刑務所や流通関連施設等もあり商業集積
度は低いが周辺での住宅団地の開発等で背後人口が増加していることや、背後の住宅地の価格水準に近似し値ごろ感が
あること等から底堅い需要がある。利用用途により購入規模は様々なため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に取引された不動産情報を基に試算しているため実証的で信頼性が高く、取引において指標となってい
る。一方収益価格は土地価格に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められ
た。よって、不動産市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地の価格水準
からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[102.0]		 100
[161.8]		 [100.0]
100		 31,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇
等が懸念される。地価の上昇は中心部からそ
の周辺一帯により拡大しており改善が続いて
いる。

刑務所等も見られる繁華性の低い商業地域で
あるが、背後人口の増加等から堅調な需要が
見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３４
-70216		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b ０２４１０
１３３
-73965		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東6m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
c ０２４１０
１３８
-66410		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m県道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(80,200)
d ９２３２０
１３０
-70901		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,621 		 100
[ 107.0]
31,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,400 
b (　           ) 
30,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
32,917 		 100
[ 109.0]
30,199 
30,200 
c (　           ) 
26,994  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
33,911 		 100
[ 106.0]
31,992 
32,000 
d (　           ) 
30,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,484 		 100
[  97.4]
31,298 
31,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,300 円／㎡]  



富山 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,579,138 
1,084,043 
3,495,095 
2,910,240 
584,855 		 （　0.9750）
570,234 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,637,429 円　　　　（　     18,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 252.00 Ｓ1 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   623 ㎡     36.4 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  16.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
252.00 
100.0 
252.00 
1,532 
386,064 		 6.0  2,316,384 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
100.0 
252.00 

386,064 		 2,316,384 
0 
⑨年額支払賃料        386,064 円　×　12ヶ月　＝　       4,632,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,632,768 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       506,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,558,291 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,316,384 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,579,138 円　　　　（　         7,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３２
　　　　-12		 1,858  
(   1,853) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
1,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,532 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３４
　　　　-12		 1,770  
(   1,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,580 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,800 円  　　　　     42,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 151,943 円  　　　        5,064,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      431,400 円  　　　　     42,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,084,043 円　（　　　　　　         1,740 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,910,240 円  
（　　　　　         4,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,579,138 円      
②総費用 1,084,043 円      
③純収益　①－② 3,495,095 円      
④建物等に帰属する純収益 2,910,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 584,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 570,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          915 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,637,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市西荒屋５４６番１
 2307000233692-0000
2 　富山市西荒屋５４７番１
 2307000233694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考