別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市堤町通り２丁目７番１０
｢堤町通り２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 中層ビルの中に駐車
場が混在する商業地
域		 北36m県道 水道、ガス、下水 富山

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    95 ｍ、南    15 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平和通り沿いの商業地域 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 富山駅南東方

2.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に存する商業地域であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。中心市
街地のマンション用地等の需要の高まりから需給は強含みであり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地及びその周辺の商業地域又は商住混在地域の圏域であり、富山市中心市街地の商業地域
が圏域の中心である。主たる需要者は地元法人や個人事業者が中心であり、同一需給圏外からの需要者も想定される。
総曲輪地区に近い立地で画地規模が小さく商業繁華性に欠ける面もあるが、マンション用地や駐車場用地の需要の高ま
りから需給は強含みで推移するものと予測する。市場の中心価格帯は、規模、用途等により様々であり見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、富山市中心市街地周辺の幹線道路沿いに存する商業地域を中心に価格牽連性が認められる取引事例を収集
しえたこと、自己使用目的の取引が主で市場参加者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で信頼性は高
い。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。以上より、信頼性の
高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 環境整備が進み利便性が向上している中心市
街地周辺及びその外縁は選好度が高まる一方
、少子高齢化の進む郊外の宅地需要は弱含み
で推移している。

小規模画地が建ち並ぶ商業地域であり、店舗
需要は低調であるが、マンション用地や駐車
場用地の需要は堅調であり、需給は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２２
-59391		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０２４１０
１２５
-70337		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ０２４１０
１３３
-73916		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
d ０２４１０
１３０
-73244		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
e ０２４１０
１２５
-66181		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,613  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
168,173 		 100
[ 135.0]
124,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
99,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,404 		 100
[  78.0]
128,723 
129,000 
c (　           ) 
102,718  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,848 		 100
[  77.6]
133,825 
134,000 
d (　           ) 
90,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,371 		 100
[  85.0]
107,495 
107,000 
e (　           ) 
135,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,397 		 100
[ 109.5]
124,563 
125,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



富山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,563,344 
1,797,100 
5,766,244 
5,524,740 
241,504 		 （　0.9733）
235,056 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,797,061 円　　　　（　     42,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 95.00 Ｓ4 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   114 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所（各階フロア貸し）。投資採算性の観点から容積充足率は低い。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同種賃貸ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
2,799 
212,724 		 6.0  1,276,344 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
95.00 
80.0 
76.00 
2,239 
170,164 		 6.0  1,020,984 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
95.00 
80.0 
76.00 
2,015 
153,140 		 6.0  918,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
80.0 
304.00 

689,168 		 4,135,008 
0 
⑨年額支払賃料        689,168 円　×　12ヶ月　＝　       8,270,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     304.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,270,016 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       744,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,525,715 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,135,008 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,563,344 円　　　　（　        66,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３０
　　　　-8		 2,531  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,239 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｃ０１２２
　　　　-10		 1,806  
(   1,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,200 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 248,100 円  　　　        8,270,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      802,700 円  　　　　     78,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,797,100 円　（　　　　　　        15,764 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,524,740 円  
（　　　　　        48,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,563,344 円      
②総費用 1,797,100 円      
③純収益　①－② 5,766,244 円      
④建物等に帰属する純収益 5,524,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 241,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 235,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,797,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市堤町通り二丁目７番１０
 2300000189217-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
富山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市堤町通り２丁目７番１０
｢堤町通り２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 中層ビルの中に駐車
場が混在する商業地
域		 北36m県道 水道、ガス、下水 富山

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    95 ｍ、南    15 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北３６ｍ県道 交通

施設		 富山駅南東方

2.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 富山市中心部外縁の成熟した既成商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。市街地中心部周
辺では商業地に対する需要が底堅いことから、地価水準は当面上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市の中心的商業地域外縁に広がる既成市街地の商業地域一帯。需要者は自己使用目的で市街地におい
て店舗等の立地を考える地元事業者が中心である。北側背後の中央通り商店街は衰退傾向が強くシャッター街となって
いるが、近隣地域は幹線道路沿いにあって、商業地需要が根強い地域であることから地価は上昇傾向で推移している。
需要の中心となる土地の価格帯は、規模によってまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街地中心部外縁の幹線道路沿いに位置する商業地域における取引事例を採用して比準価格を試算した。また、対象標
準地上に最有効使用と判定される賃貸不動産を想定して収益価格を試算したが、テナント床の供給過剰感が強く賃料水
準が抑制されているため収益価格は低位に試算された。したがって、収益価格は参考に留め、自己使用目的での商業地
に対する需給動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[157.4]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 整備事業や商業施設新規立地により富山駅周
辺を中心に地価水準の上昇が続いているが、
商店街や旧町部の古い商業地域では衰退傾向
が強まっている。

中心商店街は衰退傾向がみられるが、周辺地
域ではマンション用地需要も含めて商業地に
対する根強い需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２２
-59391		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ０２４１０
１３３
-73916		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c ０２４１０
１２５
-66181		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
d ０２４１０
１２７
-66634		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
西24m、
二方路
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
167,344 		 100
[ 142.0]
117,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
102,718  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
106,636 		 100
[  82.6]
129,099 
129,000 
c (　           ) 
135,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,397 		 100
[ 114.4]
119,228 
119,000 
d (　           ) 
140,780  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
163,041 		 100
[ 129.0]
126,388 
126,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



富山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,449,983 
1,790,826 
5,659,157 
5,414,560 
244,597 		 （　0.9506）
232,514 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,745,184 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所 95.00 Ｓ4 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   114 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から１階店舗、２～４階事務所の中層の店舗兼事務所を想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 階段室等の共用部分を除いた標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
2,800 
212,800 		 6.0  1,276,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
95.00 
80.0 
76.00 
2,195 
166,820 		 6.0  1,000,920 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
95.00 
80.0 
76.00 
1,920 
145,920 		 6.0  875,520 
0.0  0 

 4～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
80.0 
304.00 

671,460 		 4,028,760 
0 
⑨年額支払賃料        671,460 円　×　12ヶ月　＝　       8,057,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     304.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,057,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       644,602 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,412,918 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,028,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,065 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,449,983 円　　　　（　        65,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３４
　　　　-11		 1,875  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｃ０１２９
　　　　-8		 1,830  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,096 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,200 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 241,726 円  　　　        8,057,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      802,700 円  　　　　     78,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,790,826 円　（　　　　　　        15,709 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,414,560 円  
（　　　　　        47,496 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,449,983 円      
②総費用 1,790,826 円      
③純収益　①－② 5,659,157 円      
④建物等に帰属する純収益 5,414,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 244,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 232,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,745,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市堤町通り二丁目７番１０
 2300000189217-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考