別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市太田口通り１丁目６番１９
｢太田口通り１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,480)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、店舗併用
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 富山

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

1.9km		 法令

規制		 商業
(90,480)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が建ち並ぶ中心市街地周辺の商業地域であり、特段地域要因に変動はない。当該地域は店舗集積に欠
けるが、住居系の需要が高まっていることから、需給は強含みであり、地価も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地及びその周辺の商業地域、商住混在地域一帯である。主たる需要者は店舗、事務所用地
の取得を目的とした地元法人、個人事業者が中心である。小規模店舗等が建ち並ぶ地域で繁華性が低く、商況は低調で
ある。一方、相対的な割安感や良好な立地条件からマンションや駐車場、シルバー施設用地等の需要が堅調であり、需
給は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は規模、用途により様々で見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 立地条件や資産性を重視した自用目的の取引が中心であり、比準価格は同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引
事例より試算した。一方、商業収益性を重視した投資目的の取引も散見されるが、収益価格は住居系用途も混在する地
域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから比準価格と比較し低位である。したがって、比準価格を重
視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 88,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺等は今後も発展が期待されるため
地価は強含みで推移しているが、都心部から
離れた既成の商業地域等は衰退傾向が継続し
ている。

商業地域としての出店需要は乏しいが、立地
条件より住居系用途の需要は旺盛であり、需
給は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３６
-66357		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16.3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(60,200)
b ０２４１０
１２６
-66637		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
c ０２４１０
１３０
-70418		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d ０２４１０
１２６
-66597		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
e ０２４１０
１３７
-59253		 富山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.8m市道
、中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,897  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
97,711 		 100
[ 107.0]
91,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,300 
b (　           ) 
125,014  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
137,793 		 100
[ 156.0]
88,329 
88,300 
c (　           ) 
36,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[  61.2]
86,024 		 100
[  97.0]
88,685 
88,700 
d (　           ) 
90,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,198 		 100
[ 104.2]
88,482 
88,500 
e (　           ) 
47,416  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
63,601 		 100
[  74.3]
85,600 
85,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,500 円／㎡]  



富山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,750,882 
905,507 
2,845,375 
2,646,540 
198,835 		 （　0.9577）
190,424 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,886,204 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所 92.40 Ｓ2 184.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   480 ％   129 ㎡      5.5 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等から１階店舗、２階事務所の低層の店舗兼事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.40 
100.0 
92.40 
2,090 
193,116 		 6.0  1,158,696 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
92.40 
100.0 
92.40 
1,650 
152,460 		 6.0  914,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.80 
100.0 
184.80 

345,576 		 2,073,456 
0 
⑨年額支払賃料        345,576 円　×　12ヶ月　＝　       4,146,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,146,912 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       414,691 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,732,221 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,073,456 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,750,882 円　　　　（　        29,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１２２
　　　　-9		 2,331  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,027 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３０
　　　　-9		 2,180  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,180 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,200 円  　　　　     37,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 124,407 円  　　　        4,146,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      384,500 円  　　　　     37,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         905,507 円　（　　　　　　         7,019 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     184.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,646,540 円  
（　　　　　        20,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,750,882 円      
②総費用 905,507 円      
③純収益　①－② 2,845,375 円      
④建物等に帰属する純収益 2,646,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 190,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,886,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市太田口通り一丁目６番１９
 2300000041981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市太田口通り１丁目６番１９
｢太田口通り１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,480)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、店舗併用
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 富山

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

1.9km		 法令

規制		 商業
(90,480)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗や戸建住宅が建ち並ぶ商住混在地域である。商業地としての需要は弱いが、中心部に近く、利便性が
良いため、住宅地利用が進むものと予測する。周辺住宅地の地価上昇の影響等から、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市内の商業地域及び商住混在地域である。需要者は自己店舗の利用を目的とした事業者のほか、住宅
利用や駐車場利用を目的とした需要もある。店舗用地に対する需要は乏しいものの、立地条件から、マンション適地に
対する需要や住宅系用途としての需要は底堅く、需給は強含んでおり、地価は上昇傾向にあるものと思料される。需要
の中心となる土地の価格帯は、規模によってまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺においては店舗用地に対する
需要は乏しく、貸店舗の賃料水準把握が難しいうえ、近年の大幅な建築費の上昇等により、収益価格は相対的に精度が
劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との検討及び最近の経済状況等を勘案し
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 88,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅用地に転換できる商業地域や希少性のあ
る商業地域の需要は安定している一方、その
他の既成商業地域における需要は弱含んでい
る。

物販店や飲食店等の店舗用地に対する需要は
乏しいものの、立地条件から、住宅系用途と
しての需要は底堅いことから、需給は強含ん
でいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２８
-71387		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ０２４１０
１３０
-70418		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
c ０２４１０
１２６
-66597		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
d ０２４１０
１２５
-70337		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,495  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,622 		 100
[  89.1]
91,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,600 
b (　           ) 
36,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.0]
87,745 		 100
[  95.0]
92,363 
92,400 
c (　           ) 
90,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,198 		 100
[ 106.2]
86,815 
86,800 
d (　           ) 
99,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,404 		 100
[ 114.3]
87,843 
87,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,500 円／㎡]  



富山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,771,939 
913,506 
2,858,433 
2,674,620 
183,813 		 （　0.9577）
176,038 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,592,612 円　　　　（　     27,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所 92.40 Ｓ2 184.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   480 ％   129 ㎡      5.5 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の状況から、１階店舗、２階事務所と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.40 
100.0 
92.40 
2,090 
193,116 		 6.0  1,158,696 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
92.40 
100.0 
92.40 
1,671 
154,400 		 6.0  926,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.80 
100.0 
184.80 

347,516 		 2,085,096 
0 
⑨年額支払賃料        347,516 円　×　12ヶ月　＝　       4,170,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,170,192 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       417,019 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,753,173 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,085,096 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,766 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,771,939 円　　　　（　        29,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１２２
　　　　-9		 2,331  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,943 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３２
　　　　-9		 1,593  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,276 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,600 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 125,106 円  　　　        4,170,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      388,600 円  　　　　     38,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         913,506 円　（　　　　　　         7,081 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     184.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,674,620 円  
（　　　　　        20,733 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,771,939 円      
②総費用 913,506 円      
③純収益　①－② 2,858,433 円      
④建物等に帰属する純収益 2,674,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 176,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,592,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市太田口通り一丁目６番１９
 2300000041981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考