別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市永楽町字喜三郎１番１４
｢永楽町６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度3種最高31m

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗、店舗併用
アパートの建ち並ぶ
商業地域		 西16.5m県道 水道、ガス、下水 富山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   210 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 奥田地区の既成商業地域 街

路		 １６．５ｍ県道 交通

施設		 富山駅北東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度3種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用の市営住宅の跡地利用の如何により、近隣地域における地域要因の変動の可能性も考えられる。また、
経済情勢により不確実性を伴うものの、跡地利用の期待感もあって、需給は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 平家建の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富山市の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は、富山県内の個人事業者及び
法人等であるが、一部で全国展開の法人等の需要も見られる。近隣地域においては、現状では小規模店舗、併用住宅等
の小規模画地が多い近隣商業地域であるが、車の通行量が多い幹線道路沿いであるうえに、店舗併用の市営住宅の跡地
利用の期待感もあって、需給は概ね安定的。土地の価格は、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏の商業系地域で規範性が高い事例を基に試算したものであり、市場性を反映した信頼性の高い
価格である。収益価格は、貸家需要が低調であり土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められたが、
近隣地域では近年自用目的での取引が大半であり、当該価格は市場の実態を的確に反映しているものとは言い難い。以
上から、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 [100.0]
100		 62,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山市の市街地及び郊外の路線系商業地域に
おいては、マクロ経済の不透明感がある中で
も、需給が小幅な強含み（一部安定的）の地
域が多い。

小規模画地が多い近隣商業地域であり、現状
では競争力が弱いものの、店舗併用の市営住
宅の跡地利用の期待感もあって、需給は概ね
安定的。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３６
-73170		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
南西8.6m、
南東2.7m、
三方路
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ０２４１０
１３６
-66357		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16.3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(60,200)
c ０２４１０
１２５
-59439		 富山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m市道、
東3.2m、角地
１住居
高度2種最高25m
(60,200)
d ０２４１０
１３７
-70330		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
北東5.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
e ０２４１０
１２７
-66285		 富山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
東6m、角地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[  81.5]
63,540 		 100
[ 100.8]
63,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,000 
b (　           ) 
91,897  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
97,711 		 100
[ 157.0]
62,236 
62,200 
c (　           ) 
62,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
63,410 		 100
[ 101.0]
62,782 
62,800 
d (　           ) 
58,563  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  77.3]
95,648 		 100
[ 146.7]
65,200 
65,200 
e (　           ) 
62,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
72,095 		 100
[ 116.4]
61,937 
61,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,600 円／㎡]  



富山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,321,977 
324,356 
997,621 
701,760 
295,861 		 （　0.9750）
288,464 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,887,020 円　　　　（　     32,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗 60.00 Ｓ1 60.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度3種最高31m
 80 ％   200 ％   200 ％   182 ㎡      8.2 m x   22.2 m  前面道路：県道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建の店舗（６０㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
2,035 
122,100 		 3.0  366,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
60.00 
100.0 
60.00 

122,100 		 366,300 
0 
⑨年額支払賃料        122,100 円　×　12ヶ月　＝　       1,465,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるものとして計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,465,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,318,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           366,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,297 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,321,977 円　　　　（　         7,264 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１２７
　　　　-8		 2,250  
(   2,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,007 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,035 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１２７
　　　　-7		 2,438  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,073 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 61,200 円  　　　　     10,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 43,956 円  　　　        1,465,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      104,000 円  　　　　     10,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        10,200 円  　　　　     10,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        10,200 円  　　　　     10,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         324,356 円　（　　　　　　         1,782 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 10,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　      60.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 701,760 円  
（　　　　　         3,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,321,977 円      
②総費用 324,356 円      
③純収益　①－② 997,621 円      
④建物等に帰属する純収益 701,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 295,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 288,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,887,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市永楽町字喜三郎１番１４
 2300000036644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
富山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市永楽町字喜三郎１番１４
｢永楽町６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度3種最高31m

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗、店舗併用
アパートの建ち並ぶ
商業地域		 西16.5m県道 水道、ガス、下水 富山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   210 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６．５ｍ県道 交通

施設		 富山駅北東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度3種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ近隣型の商業地域である。現在、標準地の対面に建つ市所有の奥田団地の活用策が検討されて
おり、当一帯の活性化が期待される。地価は下落から横這いに転じており当分はこの傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部の商業地域や商住混在地域。需要者の中心は自己の店舗や事務所等として利用することを目的
とした市内の個人事業者や法人企業である。近隣地域等は幹線沿いの大型店舗への顧客流出等から閑散としているが、
奥田団地の敷地の活用策が検討中で発展期待感が生じていることや背後の住宅地の地価の上昇で値ごろ感がでているこ
と等から需給関係は回復傾向にある。利用用途により購入規模は様々なため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に取引された不動産情報を基に試算しているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は土地価格に見
合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められた。不動産市場においては市場の
動向を反映した実証的な比準価格を指標として取引が行われていること等から、比準価格を重視し収益価格を参考にし
て、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 [100.0]
100		 62,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇
等が懸念される。地価の上昇は中心部からそ
の周辺一帯により拡大しており改善が続いて
いる。

奥田団地の取り壊しが予定されており、その
敷地の活用策について検討が進められている
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２５
-59439		 富山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m市道、
東3.2m、角地
１住居
高度2種最高25m
(60,200)
b ９２３２０
１３３
-69944		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
北6.5m、角地
準工
高度1種最高20m
特別用途地区
(70,200)
c ９２３２０
１３３
-70870		 富山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.2m市道
、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ９２３２０
１３２
-69774		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西20m県道、
北9m、角地
準工
高度1種最高20m
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
63,410 		 100
[ 101.0]
62,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,800 
b (　           ) 
55,357  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
54,443 		 100
[  88.4]
61,587 
61,600 
c (　     18,393) 
45,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,489 		 100
[  72.6]
64,034 
64,000 
d (　           ) 
57,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,248 		 100
[  93.5]
62,297 
62,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,600 円／㎡]  



富山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,282,943 
321,152 
961,791 
694,880 
266,911 		 （　0.9750）
260,238 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,310,980 円　　　　（　     29,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 60.00 Ｓ1 60.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度3種最高31m
 80 ％   200 ％   200 ％   182 ㎡      8.2 m x   22.2 m  前面道路：県道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
1,970 
118,200 		 6.0  709,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
60.00 
100.0 
60.00 

118,200 		 709,200 
0 
⑨年額支払賃料        118,200 円　×　12ヶ月　＝　       1,418,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,418,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       141,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,276,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           709,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,282,943 円　　　　（　         7,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３３
　　　　-10		 1,617  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,859 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３８
　　　　-3		 2,204  
(   2,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,100 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,600 円  　　　　     10,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 42,552 円  　　　        1,418,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      103,000 円  　　　　     10,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        10,100 円  　　　　     10,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        10,100 円  　　　　     10,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         321,152 円　（　　　　　　         1,765 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 10,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　      60.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 694,880 円  
（　　　　　         3,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,282,943 円      
②総費用 321,152 円      
③純収益　①－② 961,791 円      
④建物等に帰属する純収益 694,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 266,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 260,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,430 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,310,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市永楽町字喜三郎１番１４
 2300000036644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考