令和6年1月15日　提出 富山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市中滝字作鼻割２２９番５外 ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｗ1 店舗、事務所、一般 住宅が混在する商業 地域 南12m県道 水道、下水 上滝 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   210 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 上滝駅北東方 170m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大山町中心部の既成商業地域であるが、旧大山町の人口減少、少子高齢化等より、今後も衰退傾向が継続する と予測する。新規の需要が乏しいことから、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部の外縁から郊外に位置する商業地域又は商住混在地域一帯であり、旧大山町の既成商業地域 が圏域の中心である。需要者の中心は、主に旧大山町の居住者を顧客とする地元事業者やコンビニエンスストア等を展 開する店舗経営者である。旧大山町の商業地域は人口減少、少子高齢化等より衰退傾向が継続しており、新規の出店需 要が極めて乏しい。需要の中心となる価格帯は出店規模、用途等が様々なことから見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大山町の商業地域は適正な取引事例がほとんどないので、同一需給圏内の類似地域に存する富山市郊外や旧町部から 広域的に信頼性のある取引事例を収集、選択して比準価格を試算した。一方、旧大山町は新規出店等による賃借需要が ほとんどなく、賃貸市場が未成熟なので、収益価格を試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自 己使用目的で商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺等は今後も発展が期待されるため 地価は強含みで推移しているが、都心部から 離れた既成の商業地域等は衰退傾向が継続し ている。 旧大山町は人口減少、少子高齢化が進行し衰 退傾向が継続しているため、店舗等の新規出 店の需要はほとんどなく、地価は下落基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％