令和6年1月15日　提出 富山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市長附２５５番外 ②地積 　(㎡) 600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 特別用途地区 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 各種店舗、空地等が 混在する国道沿いの 商業地域 東11.4m国道、背面道 水道、下水 笹津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    56 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１．４ｍ国道 交通 施設 笹津駅北方 2.5km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 高度1種最高20m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧大沢野町の国道沿いの商業地域であるが、出店意欲の乏しい地域性を有し、大きな地域要因の変動は期待でき ない。また、競争力が弱く需要が乏しいことから、当面の間地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富山市の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は、富山県内の個人事業者及び 法人等であるが、一部で全国展開の法人等の需要も見られる。近隣地域においては、車の通行量が多い国道沿いである ものの、大沢野地区の商業中心から離れており、ロードサイド店舗が少なく商況が劣るうえに、商圏範囲も狭いことか ら、需給は弱含みの状況が継続している。土地の価格は、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山市の幹線道路沿いの地域で規範性の高い事例を重視して試算しており、市場の実態を反映した信頼性 の高いものである。一方、旧大沢野町の国道沿いは商業施設の賃借需要が乏しく、収益物件の建物の想定は経済合理性 より非現実的であることから収益価格を試算できなかった。近隣地域においては、自用目的の市場性を重視した土地取 引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [100.4] [101.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の市街地及び郊外の路線系商業地域に おいては、マクロ経済の不透明感がある中で も、需給が小幅な強含み（一部安定的）の地 域が多い。 国道４１号沿いの商業地域であるものの、商 業施設の集積度が低く、繁華性が劣ることか ら、地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％