別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市総曲輪３丁目５番９
｢総曲輪３－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 55  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)

1:2		 店舗

Ｗ3		 アーケード街に専門
店が建ち並ぶ中心的
商業地域		 北6.5m市道 水道、ガス、下水 富山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    55 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 空き店舗が散見されるアーケード商店街。周辺に再開発計画が進んでいるが、当面現状のまま推移すると予測。
特に平日、大型ＳＣ等商業施設への顧客流出が進み、需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富山市商業地域の圏域である。主たる需要者は、店舗等を経営する県内の中小事業者が中心である。長
期間の空き店舗が散見されるアーケード商店街であり、周辺において再開発計画が進んでいるが、特に平日、自動車利
用を前提とする大型ＳＣ等商業施設への顧客流出が進み、土地需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移すると予測
する。中心価格帯は、規模・利用用途が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において、富山市商業地域の圏域等の規範性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算した。
近隣地域は、賃貸需要に着目した取引が少なく、自己使用目的での取引が多いため、貸店舗・貸事務所としての収益資
料の収集には限界があり、収益価格は相対的に精度が劣る。よって、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価
格を重視し、収益価格は参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    555,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.7]		 [100.0]
100		 368,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺の富山市による周辺整備・路線商
業地の商業施設集積等により当該地域の需要
は一定程度あるが、郊外既存商店街は需要低
迷が続いている。

地域要因に変動はない。周辺に再開発計画が
進んでいるが、自動車利用を前提とする大型
ＳＣ等商業施設への顧客流出が進み、土地需
要は弱含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３２０
１２３
-71469		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
b ０２４１０
１３０
-73347		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東27m市道、
南東5m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ９２３２０
１２７
-71506		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,591)
e ０２４１０
１２２
-59499		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
304,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
366,305 		 100
[  97.5]
375,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
170,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
166,713 		 100
[  53.0]
314,553 
315,000 
c (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
348,203 		 100
[  92.1]
378,071 
378,000 
d (　           ) 
189,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
236,244 		 100
[  62.4]
378,596 
379,000 
e (　           ) 
216,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,651 		 100
[  57.6]
376,130 
376,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    377,000 円／㎡]  



富山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,569,320 
607,067 
1,962,253 
1,327,840 
634,413 		 （　0.9603）
609,227 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,433,204 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗 48.00 Ｓ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   55 ㎡      5.5 m x   10.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：   19.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の小売店舗（一棟貸し）と判定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
48.00 
100.0 
48.00 
3,117 
149,616 		 10.0  1,496,160 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
48.00 
100.0 
48.00 
1,910 
91,680 		 10.0  916,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

241,296 		 2,412,960 
0 
⑨年額支払賃料        241,296 円　×　12ヶ月　＝　       2,895,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,895,552 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       347,466 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,548,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,412,960 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,569,320 円　　　　（　        46,715 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３４
　　　　-8		 3,487  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,877 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,143 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,117 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３６
　　　　-7		 2,890  
(   2,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 80.0]
3,408 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,800 円  　　　　     19,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 86,867 円  　　　        2,895,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,800 円  　　　　     19,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         607,067 円　（　　　　　　        11,038 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9603    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,327,840 円  
（　　　　　        24,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,569,320 円      
②総費用 607,067 円      
③純収益　①－② 1,962,253 円      
④建物等に帰属する純収益 1,327,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 634,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 609,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,433,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市総曲輪三丁目５番９
 2300000174397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
富山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市総曲輪３丁目５番９
｢総曲輪３－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 55  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)

1:2		 店舗

Ｗ3		 アーケード街に専門
店が建ち並ぶ中心的
商業地域		 北6.5m市道 水道、ガス、下水 富山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    55 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 富山市中心市街地に存し小売
店舗が連たんするアーケード
商店街		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 富山駅南方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 百貨店、駐車場を含む商業施設、多目的広場、分譲マンションを含む商業施設が立地するアーケード街でこの種
商店街としては繁華性があるも郊外型店舗やインターネット通販との競合により地価下落が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心商業地域一帯。需要は地元企業並びに投資家が中心で富山駅周辺において県外企業の参入もあ
る。市況は小売業が郊外型店舗及びインターネット通販との競合で低迷している。飲食店及びホテル業は富山駅及び総
曲輪周辺で回復が見られる。その他の地域は駐車場及び居住目的の需要があり堅調。地価は富山駅周辺が上昇、アーケ
ード街が下落、その他が微増と用途により傾向が異なる。土地の中心価格帯は規模の開差が大きく特定できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる富山市中心商業地の取引事例を採用して試算を行った。
収益価格は、２階建が標準のアーケード街で容積率を十分に生かしていないこと及び建築費高騰から低位に求められた
。中心商業地域の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    555,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[158.3]		 [100.0]
100		 370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山市中心市街地は新幹線関連事業及び再開
発によりインフラ整備が進み環境が向上して
地価上昇傾向にあるが、小売店街と歓楽街で
下落が見られる。

全国的に衰退傾向にあるアーケード街である
が、市街地再開発事業により百貨店誘致、店
舗の近代化、立体駐車場建設が行われ集客力
を維持している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１３４
-66211		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ０２４１０
１２２
-59499		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ９２３２０
１２３
-71469		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[  99.9]
337,044 		 100
[  87.1]
386,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
387,000 
b (　           ) 
216,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,651 		 100
[  57.6]
376,130 
376,000 
c (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
348,203 		 100
[  91.0]
382,641 
383,000 
d (　           ) 
304,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
366,305 		 100
[  95.4]
383,968 
384,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



富山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,532,010 
588,005 
1,944,005 
1,259,040 
684,965 		 （　0.9603）
657,772 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     13,423,918 円　　　　（　    244,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 48.00 Ｓ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   55 ㎡      5.7 m x    9.9 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：   19.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域は低層建物が標準のアーケード街であり、２階建店舗と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
48.00 
100.0 
48.00 
3,154 
151,392 		 10.0  1,513,920 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
48.00 
100.0 
48.00 
1,800 
86,400 		 10.0  864,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

237,792 		 2,377,920 
0 
⑨年額支払賃料        237,792 円　×　12ヶ月　＝　       2,853,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,853,504 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,511,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,377,920 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,532,010 円　　　　（　        46,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０１３０
　　　　-10		 2,008  
(   1,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,089 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,154 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０１３３
　　　　-9		 2,126  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,271 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,800 円  　　　　     18,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 85,605 円  　　　        2,853,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,600 円  　　　　     18,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,300 円  　　　　     18,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,300 円  　　　　     18,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         588,005 円　（　　　　　　        10,691 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9603    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,259,040 円  
（　　　　　        22,892 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,532,010 円      
②総費用 588,005 円      
③純収益　①－② 1,944,005 円      
④建物等に帰属する純収益 1,259,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 684,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 657,772 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,423,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     244,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市総曲輪三丁目５番９
 2300000174397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考