別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 富山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 富山市向新庄町２丁目８８番１外 ②地積(㎡) 1,885  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.5:1 田 戸建住宅やアパートが見られる熟成度の高い地域 東6.1m市道 水道、下水 越中荏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  110 ｍ、西   50 ｍ、南   10 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   36.0 ｍ、奥行　約　　   53.0 ｍ、規模　　      1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ６．１ｍ市道 交通 施設 越中荏原駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の 　将来予測 富山市東部の戸建住宅やアパートが見られる熟成度の高い地域であり、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域へ転換し ていくと予測される。周辺宅地の地価は安定的であることから、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,300 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市及び周辺市町村内の宅地見込地。需要者の中心は宅地分譲を目的とする県内の宅地造成業者である 。周辺では宅地造成等が進み、熟成度が高まっている。対象基準地は駅への接近性に優れ、周辺に店舗等もみられるこ とから、生活利便性の良好な地域内に所在する。周辺宅地の需要は安定的であることから、地価は横ばい傾向と思料さ れる。取引される価格帯は地勢、規模等によりばらつきがあり、需要の中心となる特段の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域における宅地見込地の取引事例から求められた実証的な価格であり、信頼性が高く 、不動産市場の実情を反映している。一方、宅地造成業者等の投資採算性に基づく控除法は不確定要素が多く、相対的 な信頼性はやや劣る。従って、控除法による価格は参考に留め、近隣地域及び周辺類似地域内の不動産の需給動向等を 十分検討した上で、基準地の価格との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　富山 3-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     14,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100      11,000  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市中心市街地外縁部から郊外にかけては、生活 利便性の良好な地域については、開発素地の減少等 もあり、需要は安定的である。 駅や店舗等への接近性に優れた生活利便性の良好な 地域に所在することから、分譲宅地素地としての需 要は安定している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　  +33.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0