令和6年1月14日　提出 富山 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -68 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市婦中町高日附８８１番１１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 千里 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 千里駅北方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。周辺で開発が続 く住宅団地の分譲価格に対して割安感がみられることから、地価水準は当面、上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部の外縁から郊外に広がる住宅地域一円であり、婦中町郊外の千里駅周辺に散在する住宅団地 が圏域の中心である。需要者の中心は富山市に居住あるいは地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需 要者もみられる。近隣地域は農村集落内で開発された住宅団地であるが、千里駅周辺での住宅地需要は堅調である。な お、需要の中心となる価格帯は、２４０㎡程度の土地で４００万円程度、新築の戸建物件で２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市婦中町の住宅地域における信頼性ある取引事例を採用して、比準価格を試算した 。一方、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、アパート等の収益物件の想定が困難なところから収益 価格は試算し得なかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [168.0] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では中心市街地やその外縁に位置する 人気の小学校区を中心に堅調な需要がみられ るが、生活利便性の劣る郊外では需要が乏し くなっている。 郊外の住宅団地であるが、周辺で住宅団地の 開発が続き比較的高値の分譲価格でも順調に 売却が進んでいることから、近隣地域に割安 感が出ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％