令和6年1月15日　提出 富山 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -67 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋石政７番２０ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 水橋 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５７年に市街化調整区域 内で開発された住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水橋駅 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の古い住宅団地であり、地域に変化はみられない。周辺に利便施設が乏しく、水橋地区の衰退 傾向とも相俟って、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水橋地区を中心とした富山市郊外の住宅地域一帯。需要者の中心は水橋地区に居住又は地縁性を有する一 次取得者が中心であり、地区外からの転入者は少ない。市街化調整区域に所在し、周辺に生活利便施設が乏しいことや 水橋地区の人口減少、少子高齢化等による衰退傾向から需要は弱含みであり、地価は下落傾向にある。需要の中心とな る価格帯は２４０㎡前後の土地で３５０万円前後、新築戸建住宅で２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い住宅地域の取引事例を収集の上、試算した実証的な価格であり規範性は高い。収益価格は、標 準地は市街化調整区域内に所在し、自己使用目的以外の建物の建築が法的に規制されているため、収益物件の想定は非 現実的であり試算しなかった。住宅地域では生活の快適性・利便性が重視され、周辺取引価格に基づき価格決定するこ とが多いため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 96.4] [101.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水橋地区は人口減少、少子高齢化が進み、衰 退傾向にあり、宅地需要は逓減傾向にあるこ とから、地価の下落が続いている。 市街化調整区域に所在する古い住宅団地であ り、市場における競争力は劣り、需要は乏し く、地価の下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％