令和6年1月12日　提出 富山 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -61 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市荒川２丁目２０７番２ ｢荒川２－４－３７｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗等が 混在する既成住宅地 域 南東5.6m県道 水道、ガス、下水 東新庄 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北陸街道沿いの古くからの 混在住宅地域 街 路 基準方位北、５．６ ｍ県道 交通 施設 東新庄駅南西方 320m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 北陸街道沿いの地域であったことから商業系の利用もされているが、駅、小学校、商業施設への接近性良好で通 勤通学と生活の利便性に優れているため、将来的には住宅地域に純化していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市既成市街地及びその外縁の住宅地域一帯。需要者は富山市在住のファミリー層が中心であるが圏外 からの参入は少ない。市況は富山市東部の住宅地域の需要が高いが、古い住宅地域であり建築費高騰により上昇圧力が 抑制されている。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり、収益性より快適性を重視した価格形成が 行われている。取引の中心価格帯は土地６００万円程度、新築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市既成市街地東部に所在し、需要者層が類似して代替競争関係にある住宅地の取引事例から試算した。 収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されることから求められ なかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [111.5] [104.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は富山市既成市街地及びファミリー層需 要が高く立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 旧街道街村で奥行長大地が標準であり、江戸 期から続く家も多いため新規参入しにくい地 域であるが、周辺の店舗集積で利便性が年々 向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％