令和6年1月15日　提出 富山 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -56 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市本郷新６５番５ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 大泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年に開発された堀川 南小学校校区の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大泉駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。供給が多い地域である が、利便性が良好で、中心市街地への回帰傾向も相まって、需要は堅調で地価も強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地外縁の住宅地域一帯であり、中心市街地の南東方外縁の既成住宅地域が圏域の中心である。 需要者の中心は富山市及び周辺市町村に居住する一次取得者又は買替取得者である。周辺は新規分譲の宅地供給が多い 地域であるが、郊外型店舗の集積エリアに近い利便性等よりファミリー層を中心に需給は堅調に推移している。需要の 中心となる価格帯は、土地で８００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から代替競争関係が認められる取引事例を収集、選択して試算したことから、実証 的で信頼性が高い。収益価格は賃貸市場が成熟しておらず、画地規模も小さいことから収益物件の想定が非現実的なの で試算しなかった。標準地は自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と 認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [121.0] [101.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境による選好性が強まり、中心 市街地周辺の住宅地域等は需要が堅調である が、郊外の住宅地域や古い住宅地域等は需要 が乏しい。 周辺地域で供給が多いが、商業集積度が高い 幹線道路背後の利便性と中心市街地への回帰 傾向等より、需給は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％