令和6年1月15日　提出 富山 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -54 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市若竹町３丁目６６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 開発 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に市街化調整区 域内で開発された熊野小学校 校区の大型住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 開発駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として成熟しており、現環境を維持しつつ推移すると予測する。また、経済情勢に より不確実性を伴うものの、住宅団地で需要が相応にあり、当面の間地価は横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外の市街化調整区域内の住宅地域全域である。需要者は富山市在住の３０～４０歳代の一次取得 者であるが、地元の地縁者が多い。近隣地域は、開発から４０年以上経過した古い住宅団地であり、居住者の高齢化が 進行しており、競争力は弱いものの、低価格水準の住宅団地で値頃感があり、価格次第では引き合いがあることから、 需給は概ね安定的である。土地は４５０～５００万円前後が中心価格帯であり、新築戸建住宅はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山市の市街化調整区域に所在する住宅団地の取引事例から試算したものであり、市場の実態を反映した 精度の高いものである。一方、収益価格は、市街化調整区域内に所在し自己使用目的以外の建物の建築が法的に規制さ れることで、収益物件の想定が非現実的であるため試算しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大 半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [102.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の市街化調整区域の住宅地域は、それ ぞれの圏域外からの転入が少なく、需要が低 いことから、需給が弱含みの地域が多い状況 である。 市街化調整区域内の古い住宅団地であること から需要は弱いが、低価格水準で値頃感があ って、地価は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％