令和6年1月15日　提出 富山 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -49 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市開発２８５番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南西6.8m県道 水道、下水 開発 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 月岡小学校校区 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 開発駅南東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 背後に田畑もみられる市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると 予測する。外部からの転入需要に乏しく需給は弱含みであり、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外の住宅地域一帯であり、富山市南部の市街化調整区域内に存する住宅地域が圏域の中心である 。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者又は買替取得者であり、圏域中心外からの転入はほとんど見られない。県 道沿いに一般住宅や農家住宅が建ち並ぶ集落的形態を有し外延的発展性に乏しいことから需給は弱含みで推移するもの と予測する。市場の中心価格帯は土地で３５０万円前後、新築戸建住宅で２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より富山市南部の市街化調整区域に存する住宅地域を中心に価格牽連性が認め られる取引事例を収集しえたこと、自用目的の取引が中心で市場参加者は現実の取引価格水準を指標とすることから、 実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、市街化区域内の戸建住宅地域に存し賃貸市場が未成熟であるため試算しなか った。従って、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [108.6] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境整備が進み利便性が向上している中心市 街地周辺及びその外縁は選好度が高まる一方 、少子高齢化の進む郊外の宅地需要は弱含み で推移している。 利便性の高い新規分譲住宅団地の供給が続く なか、競争力に劣る市街化調整区域内の既成 住宅地域の需要は低調であり、需給は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％