令和6年1月13日　提出 富山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -46 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市奥田本町字一番割３４番２１ ｢奥田本町１－３６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 富山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘な道路が多い住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 富山駅北東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ富山駅北部の住宅地域であり今後も現状維持と予測する。街路条件は劣るが富山駅南北一体 化事業等により北部地区は発展気運が高まっていること等から、地価は今後も上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部で奥田等地区の住宅地域。需要者の中心は富山市及びその周辺に居住する３０～４０歳代の一 次取得者である。狭隘な道路が多く街路条件は劣るが、富山駅周辺整備事業により駅南北地域間のアクセスが良くなり 利便性が向上したこと等から強い需要が見られる。取引の中心価格帯は土地で８００万～１３００万円程度、また新築 の戸建住宅取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、自己の戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心である。収益価格はアパー ト用地に対する需要が少ないこと等から試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めて いるため実証的で信頼性が高く、取引において指標となっている。よって、市場性を反映した比準価格を基に代表標準 地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 61.6] [102.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇 等が懸念される。地価の上昇は中心部からそ の周辺一帯により拡大しており改善が続いて いる。 標準地周辺の奥田寿町地区の地価は強い上昇 を示しており、当地域の地価はその影響等も あって上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％