令和6年1月12日　提出 富山 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -42 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市北代字大畑３６８３番２１ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に畑地等も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 呉羽 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５２年に開発された分譲 住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 呉羽駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は地域要因に大きな変 動はないが、駅、商業施設、公共施設への接近性に劣ることから需要が弱く下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神通川左岸の市街化区域における住宅地域一帯。需要者は富山市在住者が中心であるが圏外からの参入も 認められる。市況は交通接近条件が劣ることに加え、コロナ禍から続く建築費高騰の影響で慎重な動きとなっている。 取引の大部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。中心価格帯は土 地６００万円程度、新築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係にある呉羽丘陵西部に所在する住宅地の取引事例から試算した。収益 価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、また、アパート用地として小規模画地に収益用賃貸建物を想定するこ とは非現実的と判断されることから求められなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例か ら求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は富山市既成市街地及びファミリー層需 要が高く立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 交通接近条件が劣り開発後５０年近く経過し ていることから競争力が相対的に弱く、地価 は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％