令和6年1月14日　提出 富山 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -38 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市清水町７丁目２番１３ ｢清水町７－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:3 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が密 集する利便性の良い 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 富山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富山駅南東方 2.6km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ成熟した市街地住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。富山市街地 全体に需要が堅調であり、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地から外縁に広がる住宅地域一円であり、富山駅南側の市街地住宅地域が圏域の中心である。需 要者の中心は富山市に居住あるいは地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要者もみられる。小規模 画地が多いやや雑然とした住宅地域であるが、スーパーマーケット等に近いことから住宅地需要は堅調である。なお、 需要の中心となる価格帯は、１２０㎡程度の土地で６００～８００万円、新築の戸建物件で２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市の市街地住宅地域における信頼性ある取引事例を採用して、比準価格を試算した 。一方、近隣地域は小規模画地を中心とする戸建住宅地域のためアパート等の収益物件の想定が困難なところから収益 価格は試算し得なかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [132.3] [104.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では中心市街地やその外縁に位置する 人気の小学校区を中心に堅調な需要がみられ るが、生活利便性の劣る郊外では需要が乏し くなっている。 小規模画地が多い雑然とした住宅地域である が、スーパーマーケットに近接し生活利便性 が高いことから堅調な需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％