令和6年1月15日　提出 富山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -36 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市稲代１１番３３ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 笹津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大沢野小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 笹津駅北西方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅団地であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。大沢野地区南部においては 、都心から遠いうえに利便性も劣り、需要が低いことから、地価は下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市大沢野地区の住宅地域一帯。需要者は大沢野地区に地縁を有する３０～４０歳代の一次取得者が中 心であるが、買い替え需要も見られる。近隣地域は、大沢野地区の辺境部に位置し、大沢野地区にあっては利便性が劣 るうえに、居住者の高齢化が進行している古い住宅団地であり、転入需要が乏しいことから、地価の下落が継続してい る。土地の価格は３５０～５００万円程度、新築の戸建住宅で２，３００～２，８００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大沢野地区で同一校区の規範性の高い住宅地域の事例を基に試算したもので、市場の実態を反映した精度 の高い価格である。また、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸市場が未成熟でアパート等の収益物件 を想定することが非現実的であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引 が大半であり、取引に当って市場性が重視されることから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大沢野地区の住宅地域は、マクロ経済の不透 明感がある中で、地域の優劣、絶対額の程度 により、需給は、横這い、弱含みの二極化状 況である。 稲代地区及び周辺の住宅地域においては、居 住者の高齢化、建物の老朽化が進行し、需要 が乏しいことから、地価は下落基調で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％