令和6年1月15日　提出 富山 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -32 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市奥田寿町字桶川１番３８ ｢奥田寿町９－１３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東9.8m市道 水道、ガス、下水 富山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山駅から徒歩圏内の利便性 の高い住宅地域 街 路 基準方位北、９．８ ｍ市道 交通 施設 富山駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域内に変化はみられない。富山駅周辺の道路整備や路面電車の南 北接続により、駅北側の地域の利便性は向上しており、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地の住宅地域一帯。需要者の中心は富山市居住の一次取得者又は買替取得者が中心であり 、同一需給圏外からの需要も考えられる。富山駅周辺の道路整備や路面電車の南北接続により、駅北側の利便性は向上 している。住環境が良好な閑静な住宅地域であることから、需要は強く、周辺では高値の取引もみられ、地価は上昇傾 向。需要の中心となる価格帯は、２４０㎡前後の土地で２，４００万円前後、新築戸建住宅取引はあまりみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市中心市街地の類似性の高い住宅地域の取引事例から試算されており、規範性は高い。収益価格は、対 象標準地は第１種低層住居専用地域に指定されており、アパート等の収益物件の想定が困難であるため試算しなかった 。居住の快適性・利便性が重視される住宅地域では、周辺取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるため 、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市中心市街地の住宅地域は、中心部への 接近性に優れ、利便性が良好であること等か ら全体的に需要は堅調であり、地価は上昇傾 向にある。 富山駅南北一体化の事業により、駅北側の利 便性が向上しており、また、住環境も良好で あることから需要は強く、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ +2.0 ％