令和6年1月12日　提出 富山 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -301 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市下新町２４４番 ｢下新町１９－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高25m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パート等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 富山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２０年土地区画整理事業 により整備された区画整然と した住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富山駅北方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 とやま都市ＭＩＲＡＩ計画に基づく富岩運河環水公園及び富山駅北土地区画整理事業等の都市基盤施設並びに公 共公益施設や民間施設の計画的整備が完了し住環境きわめて良好な住宅地域として推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山駅を取り巻く市街化区域における住宅地域一帯。需要者は富山市在住のファミリー層が中心であるが 圏外からの参入も認められる。北陸新幹線開業及びその関連事業で平成２７年以降住環境が向上している。需要の中心 は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。取引の中心価 格帯は土地２０００万円程度、新築戸建物件６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる富山駅から徒歩圏内の戸建住宅地の取引事例から試算し た。収益価格は標準地の画地条件から収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されるため求められなかった。快適性を 重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.0] 100 [102.5] [100.0] 100 95,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は富山市既成市街地及びファミリー層需 要が高く立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 富山駅の整備、路面電車及び富山駅を縦断す る道路の供用などで住環境が向上しつつあり 地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％