別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 -30 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.
鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市磯部町２丁目７番３
｢磯部町２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 富山

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代前半に土地区画
整理事業が実施された住宅地		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 富山駅南西方

2.3km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な居住環境の住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。閑静な居
住環境の利便性の高い住宅地域であり、供給が少なく、需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富山市中心市街地及びその周辺住宅地域の圏域である。主たる需要者は、富山市に居住する一次取得者
、買替取得者が中心で外部からの転入も想定される。低閑静な居住環境の利便性の高い住宅地域であり、供給が少なく
、需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。中心価格帯は、土地２０００万～２５００万円程度、ま
た新築の戸建住宅取引は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺
アパートは建築費の高騰・土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上か
ら、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表
標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 -39                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 [100.0]
100		 86,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生活利便性による選好性から富山市中心部の
土地単価の高い住宅地需要・地価は上昇傾向
であるが、高齢化が進む郊外では、需要・地
価は下落傾向。

地域要因に変動はない。閑静な居住環境の利
便性の高い住宅地域であり、供給が少なく、
土地需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３２０
１２５
-70838		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、準角地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
b ９２３２０
１２６
-76101		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c ０２４１０
１２８
-71387		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ９２３２０
１３２
-71412		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
e ９２３２０
１２７
-75945		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,171  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
88,153 		 100
[ 100.0]
88,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,200 
b (　           ) 
81,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
80,223 		 100
[  98.0]
81,860 
81,900 
c (　           ) 
80,495  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,346 		 100
[  96.4]
85,421 
85,400 
d (　           ) 
101,979  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
97,173 		 100
[ 100.0]
97,173 
97,200 
e (　           ) 
64,987  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
65,888 		 100
[  82.8]
79,575 
79,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,500 円／㎡]  



富山 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,201,033 
1,192,761 
4,008,272 
3,519,060 
489,212 		 （　0.9741）
476,541 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,139,170 円　　　　（　     35,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.50 ＬＳ2 241.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     15.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階：１ＤＫタイプ×３住戸×２フロア ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.50 
100.0 
120.50 
1,758 
211,839 		 2.0  423,678 
1.0  211,839 

 2～ 2		 住宅
120.50 
100.0 
120.50 
1,828 
220,274 		 2.0  440,548 
1.0  220,274 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
241.00 
100.0 
241.00 

432,113 		 864,226 
432,113 
⑨年額支払賃料        432,113 円　×　12ヶ月　＝　       5,185,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     241.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるものとして計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,185,356 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       434,028 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,991,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           864,226 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,951 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          432,113 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         201,754 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,201,033 円　　　　（　        17,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０１３８
　　　　-2		 2,289  
(   2,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,908 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,828 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０１２３
　　　　-6		 1,329  
(   1,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 70.0]		 100
[101.0]
1,958 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 162,761 円  　　　        5,425,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,600 円  　　　　     53,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,192,761 円　（　　　　　　         4,127 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     241.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,519,060 円  
（　　　　　        12,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,201,033 円      
②総費用 1,192,761 円      
③純収益　①－② 4,008,272 円      
④建物等に帰属する純収益 3,519,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 489,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 476,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,649 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,139,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市磯部町二丁目７番３
 2300000022608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富山 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 -30 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.
鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市磯部町２丁目７番３
｢磯部町２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 富山

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代前半に土地区画
整理事業が実施された住宅地		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 富山駅南西方

2.3km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に比較的近い住宅地域である。地域要因に変動はなく今後も現状を維持すると予測する。人気の住宅エリ
アであり地価水準は上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は富山市中心部及び近郊の住宅地の圏域。②主たる需要者は富山市に地縁性の高い個人による住宅地需要
が中心であるが、圏外からの転入も想定される。③近隣地域は品等の良い住宅地域であり市内では高額かつ人気エリア
のひとつである事から富裕層を中心に有効需要は強含みで推移している。④中心価格帯は標準地と同規模であれば土地
は２５００万円程度、複合不動産としては一概には言えない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の住宅目的の取引が主であり①比準価格は規範性高い取引事例より求められ市場の実態を反映した価格である。収
益価格は土地価格に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められた。②よっ
て不動産市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地の価格水準からの検討
も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 -39                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 [100.0]
100		 86,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は下落傾向にあるが、県全体に比べて
減少傾向は緩やかである。住宅地需要は二極
化している。


地域要因に変動は殆どない。選好性の二極化
から当該地域への回帰傾向が強まっている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
１２４
-74165		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.5m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ０２４１０
１３３
-74030		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
近商

(100,300)
c ９２３２０
１２６
-76101		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
d ９２３２０
１２５
-62215		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,029  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
100,467 		 100
[ 113.5]
88,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,500 
b (　           ) 
76,252  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.1]
85,375 		 100
[  95.0]
89,868 
89,900 
c (　           ) 
81,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
80,223 		 100
[  92.0]
87,199 
87,200 
d (　           ) 
57,261  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
72,672 		 100
[  90.0]
80,747 
80,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,500 円／㎡]  



富山 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,082,708 
1,165,525 
3,917,183 
3,433,390 
483,793 		 （　0.9741）
471,263 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,026,872 円　　　　（　     34,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.50 ＬＳ2 241.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     15.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（平均専有面積約４０．５㎡）×６戸と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.50 
100.0 
120.50 
1,700 
204,850 		 2.0  409,700 
1.0  204,850 

 2～ 2		 住宅
120.50 
100.0 
120.50 
1,769 
213,165 		 2.0  426,330 
1.0  213,165 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
241.00 
100.0 
241.00 

418,015 		 836,030 
418,015 
⑨年額支払賃料        418,015 円　×　12ヶ月　＝　       5,016,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     241.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,016,180 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       424,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,879,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           836,030 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,691 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          418,015 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         195,171 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,082,708 円　　　　（　        17,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０１２３
　　　　-7		 2,097  
(   2,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,997 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,847 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,769 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０１３３
　　　　-7		 1,611  
(   1,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,696 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 312,600 円  　　　　     52,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 159,125 円  　　　        5,304,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      531,400 円  　　　　     52,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,165,525 円　（　　　　　　         4,033 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     241.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,433,390 円  
（　　　　　        11,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,082,708 円      
②総費用 1,165,525 円      
③純収益　①－② 3,917,183 円      
④建物等に帰属する純収益 3,433,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 483,793 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 471,263 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,026,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市磯部町二丁目７番３
 2300000022608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考