令和6年1月14日　提出 富山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -29 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市千石町４丁目５番３外 ｢千石町４－５－９｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年に土地区画整理事 業により整備された西田地方 小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富山駅南方 2.1km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部外縁の成熟した住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。富山市の既成市街 地は住宅地需要が堅調であり、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地及びその外縁の住宅地域一円であり、富山駅周辺から南方に広がる市街地住宅地域が圏域の中 心である。需要者の中心は富山市に居住あるいは地縁性を有する一次取得者または買替え取得者である。生活利便性が 高いことから市街地住宅地域では住宅地需要が堅調である。需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で１５０ ０～１８００万円、新築戸建で３２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山駅南側に広がる市街地住宅地域における信頼性のある取引事例を採用して比準価格 を試算した。一方、近隣地域は小規模画地が中心であることからアパート等の収益物件の想定が難しいことから、収益 価格は試算できなかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [ 93.0] [102.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では中心市街地やその外縁に位置する 人気の小学校区を中心に堅調な需要がみられ るが、生活利便性の劣る郊外では需要が乏し くなっている。 区画整然とした市街地住宅地域であり、戸建 住宅地需要が堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％