令和6年1月15日　提出 富山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -22 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市五福字堤外８３４番５７ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前駅北 350m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ神通川左岸に広がる既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。周辺には 生活利便施設が集積しており、宅地需要が堅調なため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地及び外縁に広がる住宅地域である。特に神通川左岸から呉羽丘陵周辺の住宅地域が圏域の中心 である。需要者は富山市に居住あるいは地縁性を有する買い替え取得者が中心で、同一需給圏外からの需要者もみられ る。大学や各種郊外型店舗等の利便施設に近接しており、需要は底堅く、地価は上昇傾向であるものと思料される。市 場の中心となる価格帯は、２９０㎡程度の土地で１，６００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺アパー トは在来地主による土地価格を考慮しないものが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格 は試算できなかった。したがって、代表標準地との検討及び最近の経済状況等を勘案し、自己の居住目的での土地に対 する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外や古い既成住宅地域の需要は弱含みで推 移している一方、生活利便性等の良好な市街 地中心部及び周辺は地域選好性が強く、需要 が安定している。 地域的変化はほとんどない。既成住宅地域で あるが、周辺には大学や各種郊外型店舗が集 積しており、生活利便性が高いため、需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％