令和6年1月15日　提出 富山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市藤の木台１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 越中荏原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に造成され た住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越中荏原駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 藤木地区では新規分譲地の開発が続いており、周辺商業施設等の利便施設も充実してきているが、古い住宅団地 は、新規に供給される分譲地に対する競争力が相対的に劣るため、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市東部の住宅地域一円の範囲。需要者の中心は富山市居住の３０～４０代の一次取得者又は買替取得 者が中心で、一部同一需給圏外からの転入も見られる。藤木地区は幹線道路沿いに商業施設があり、その背後地等にお いて分譲地の開発が相次いでいる。生活利便性は良好な地域であるが古い住宅地域は新規供給される分譲地に対する競 争力が相対的に劣る。土地は６００万円前後、新築の戸建住宅で２７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市東部の類似性が高い住宅地域の取引事例から求めた実証的な試算価格である。対象標準地は戸建住宅 が標準的使用の住宅団地に所在し、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 試算できなかった。住宅地域では居住の快適性、利便性が重視され、周辺の取引価格を指標に価格決定されることが多 いため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、実証的な比準価格を基に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [159.0] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市外縁部から郊外の住宅地は、新規供給 される分譲地に対する需要は安定しているが 、街路条件の悪い既成住宅地域に対する需要 は弱含みである。 藤木地区は商業施設の整備等により利便性は 向上しているが、古い住宅団地は、新規分譲 地との競合等から、地価は横這い傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％