令和6年1月15日　提出 富山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -14 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋舘町字紺屋作４１７番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 共施設等が見られる 住宅地域 西9.5m県道 水道、下水 水橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水橋中部小学校校区の住宅地 域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 水橋駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成の住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。海岸部に 近い住宅地域であり需要が少ないことから、地価は当面の間小幅ながら下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水橋地区を中心に富山市北部及び北東部の海岸寄りの住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、水橋地区の在 住者及び地縁者の一次取得者が大半であり、外部からの転入は少ない。水橋地区全体が衰退傾向にある中で、近隣地域 は居住者の高齢化が進行している既成住宅地域であり、混在色から中途半端な地域性もあって、需要は継続して減退傾 向にある。中心価格帯は、土地は５００～８００万円程度、新築戸建で２，５００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、水橋地区で規範性の高い事例を重視して試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高い価格であ る。また、近隣地域の周辺に存するアパートは在来地主による土地価格を考慮しないもので、土地価格に見合う賃料水 準が形成されていないことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であ ることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [104.3] [101.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市北部、北東部の住宅地域は、利便性が 劣り、地縁性が比較的高いこともあって、需 要は低く、地価の下落または横ばいの地域が 多い。 水橋地区の市街地及びその近郊の住宅地域に おいては、地縁性が強く、外部からの転入が 少ないこともあって、不動産需要は継続して 減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％