令和6年1月15日　提出 富山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -13 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市山室字東田割１９１番３１ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1.2 建築中 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大泉駅南東方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域に変化はみられない。周辺に商業施設等が充実しており生活利便 性が良好であることから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地から外縁部にかけての住宅地域一帯。需要者の中心は富山市居住の一次取得者又は買替 取得者が中心であり、同一需給圏外からの需要も考えられる。既成住宅地域であるが、周辺の幹線道路沿いにはスーパ ー、飲食店等の店舗が充実し、生活利便性が良好な地域であることから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向。需要の 中心となる価格帯は１８０㎡前後の土地で７５０万円前後、新築戸建住宅で２，８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い住宅地域の取引事例から求めた実証的な試算価格であり、規範性は高い。収益価格は、標準地 は戸建住宅が標準的使用の住宅地域に所在する上、画地規模が小さく、収益物件の想定が困難であるため試算しなかっ た。戸建住宅が中心の住宅地域では、居住の快適性・利便性が重視され、周辺取引価格を参考に価格決定することが一 般的であるため、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [115.0] [104.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地外縁部から郊外にかけての住宅地域は 、新規分譲地や利便性の良好な地域に対する 需要は安定的だが、既成住宅地域に対する需 要は弱い。 既成住宅地域であるが、街路条件が標準的で あり、各種店舗への接近性に優れた生活利便 性が良好な地域であることから、需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％