令和6年1月13日　提出 富山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市不二越町１番１１５ ｢不二越町１８－７｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 不二越 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 不二越駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当地域に格別の変動要因はないので今後も現状維持と予測する。周辺で実施された土地区画整理事業地内の住宅 地の地価水準に比べて値ごろ感があること等から地価は上昇に転じており、今後もこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市東部で富山環状道路より西側の住宅地域。需要者の中心は富山市及びその周辺に居住する３０～４ ０歳代の一次取得者である。周辺の区画整理地内の住宅地に比べて地価水準に値ごろ感があること、またスーパーや沿 道型店舗等に比較的近い利便性の良い環境条件等から需給関係は堅調である。取引の中心価格帯は土地で９００万～１ ３００万円程度、新築の戸建住宅で２９００万～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心である。このためアパート用地に対 する需要はほとんどないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より 求めているため実証的で信頼性が高く、取引において指標となっている。よって、市場性を反映した比準価格を基に代 表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [108.0] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇 等が懸念される。地価の上昇は中心部からそ の周辺一帯により拡大しており改善が続いて いる。 周辺地域で実施された土地区画整理事業地内 の住宅地の地価は上昇傾向にあり、その影響 が当地域にも波及している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％