令和6年1月15日　提出 富山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市高畠町１丁目２番１２ ｢高畠町１－８－８｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 萩浦小学校前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年に開発された住宅 団地（萩浦小学校校区） 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 萩浦小学校前駅北東方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 萩浦小学校前駅や大型商業施設に近い生活利便性の高い住宅地域であり、特段の変動要因もないことから今後も 現状を維持すると予測する。需給は安定的に推移しており、地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外の住宅地域一帯であり、富山市北部の住宅団地が圏域の中心である。需要者の中心は地縁性を 有する一次取得者又は買替取得者であり、圏域中心外からの転入もみられる。萩浦小学校前駅や大型商業施設等に近い 利便性の高い住宅地域で、国道４１５号の拡幅工事の進展等により利便性が向上しており、需給は安定的に推移するも のと予測する。市場の中心価格帯は、土地で８００～９００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より富山市北部の住宅地域を中心に価格牽連性が認められる取引事例を収集し えたこと、自己使用目的の取引が主であり市場参加者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で信頼性は 高い。一方収益価格は、戸建住宅地域に存し賃貸市場が未成熟であることから試算しなかった。従って、市場参加者の 行動原理に適い信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [104.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境整備が進み利便性が向上している中心市 街地周辺及びその外縁は選好度が高まる一方 、少子高齢化の進む郊外の宅地需要は弱含み で推移している。 萩浦小学校前駅や大型商業施設に近く、国道 ４１５号の拡幅工事の進展等により利便性が 向上した住宅地域であり、需給は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％