令和6年1月9日　提出 新潟湯沢 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟湯沢 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 中低層土産店、飲食 店等の建ち並ぶ駅前 商業地域 南西12m町道 水道、下水 越後湯沢 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 越後湯沢駅前広場に面する商 業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 越後湯沢駅東方 100m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　インバウンドを含め国内外からの観光客が回復しつつある。不動産市場は活性化しており、商業地需要も根強 い。今後の地価は、底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、越後湯沢駅周辺を中心とした商業地域又は商住混在地域。需要者は、湯沢町内の個人事業者又は法人 が中心であるが、県外あるいはインバウンド需要も存する。直近ではスキー場入込客、その他観光客数がコロナ渦以前 に戻りつつある。そのため、不動産市場は総じて活性化しており、商業地需要も底堅い動きをしている。規模も様々で あるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、事例が少ないため、用途性の観点で要件を緩和して 事例を選択した。しかしながら、取引時点、土地利用状況での類似性や繁華性について慎重に検討を加えて試算してお り、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.7] [100.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口微減、世帯数増加。土地取引件数及び 新設住宅着工戸数は減少。観光客は回復傾向 。物価高及び人手不足の影響が懸念される。 　供給が少ない中、接近性の優れた商業地域 に対しては、県外者も含め需要は根強い。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％