令和6年1月9日　提出 新潟湯沢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟湯沢 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅、事 業所等の建ち並ぶ住 宅地域 南西7.5m県道 水道、下水 越後湯沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 湯沢中心市街地内の北部に住 宅、事業所等が見られる住宅 地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ県道 交通 施設 越後湯沢駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 湯沢中心市街地内の在来の混在住宅地域であり、地域性は当面ほぼ不変と予測する。外部からの転入や観光目的 需要の多くを見込まれない在来地域であるため、今後の地価は地域の高齢化等に応じて弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯沢町中心部から外周部にかけての住宅地域。需要者の中心は町内の既居住者及び地縁を有する個人であ る。圏内は経済情勢による労働人口や一時居住人口の増減が大きいが、定住目的や定住兼事業目的の流入需要や元々の 町内住宅需要は減少傾向にある。インバウンド目的の土地需要が影響する地域性も弱いため、住宅地需要は減退傾向に あり、地価は弱含みで推移している。取引件数が少なく、価格もバラつきが大きいため、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は自用の一般住宅が多い住宅地域であり賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため、収 益価格は試算しない。また本質的にも標準地付近は自用による居住の快適性が重視される住宅地域の傾向が強いため、 代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟湯沢 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [101.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は低いが、転入者の一部はマンシ ョンに吸収される。観光収入は回復傾向にあ るが、実質賃金減、建築費高騰もあり住宅地 の選別は厳しい。 湯沢市街地内、駅付近からやや離れた事業所 混在既成住宅地域で、観光需要増減等の影響 は比較的小さく、土地需要減に相応した地価 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％