令和6年1月15日　提出 阿賀 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外 ②地積 　(㎡) 1,465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 不整形 1:3.5 銀行 Ｓ2 銀行、小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 北東11m県道、三方路 水道、下水 津川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地、店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 津川地区の中心部に位置する 既成商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 津川駅南東方 1.5km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 閉鎖店舗や空き地も見られるが、津川地区中心部の商業地域であり、現在の用途が維持されるものと予測する。 商業繁華性は低く、高齢化や人口減少が進行し需要は弱い。地価水準の下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿賀町及びその周辺の商業地域・商住混在地域。需要者は、地元の事業者や地縁を有する個人事業主が 中心である。人口減少や店舗経営者及び顧客である背後地住民の高齢化等のため、阿賀町の既成商業地域の衰退は顕著 であり、不動産需要は弱く、地価水準は下落傾向が続いている。また、取引自体が少ないため、需要の中心となる価格 帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物がほとんどの地域で賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しない。現実に生起した取引事例か ら求めた実証的価格である比準価格を重視し、他の公示価格等との均衡に留意して、不動産市況・需給動向も考慮のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀町の人口・世帯数は減少傾向にあり、高 齢化率は県内で最も高い水準にある。 人口減少や、郊外型店舗や町外の商業施設へ の顧客流出により、既成商業地域の需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％